Les charges locatives décret 87-713 du 26 août 1987

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Les acomptes sur charges mensuels :
En même temps que chaque terme de loyer, votre propriétaire bailleur a du prévoir dans votre bail, de vous faire payer un acompte provisionnel sur vos charges. Ceci a deux avantages, l'un de lui permettre sans avancer trop d'argent pour votre compte, de payer au syndic les provisions trimestrielles sur charges, qui permettent au syndic de l'immeuble de disposer de suffisamment de trésorerie pour le compte de votre copropriété au moment où une facture se présente à lui (eau, ascenseur, assurances, fuel, gaz, espaces verts, nettoyage, etc...), l'autre avantage, et pas des moindres, est pour vous, de règler votre budget annuel en payant tous les mois un acompte sur vos charges, plutôt que de vous faire payer le total en fin d'année et vous voir obligé de payer une grosse somme d'argent (qui tomberait bien évidemment peut-être bien mal, au moment de régler vos impôts ou de faire vos achats de Noël !!!).

A la fin de l'année d'exercice des charges de votre immeuble, (31 décembre, ou 30 septembre, ou autre), votre propriétaire bailleur reçoit de la part de son syndic, un état récapitulatif des charges de l'exercice écoulé (appelé souvent "décompte de charges"), avec les bilans, l'état général de trésorerie, et, compte-tenu de l'exercice écoulé, ainsi que des charges exceptionnelles décidées lors des réunions d'assemblées générales ordinaires, ou extraordinaires, le budget prévisionnel pour l'exercice qui vient de démarrer.

Tout ce qui vous concerne sont les charges dites "récupérables" (voir ci-dessous). Tout le reste est à la charge du bailleur.

Votre propriétaire est tenu de vous fournir une copie de cet état récapitulatif des charges, faisant ressortir de votre part, un solde créditeur, (positif, il vous doit de l'argent), ou débiteur (négatif, c'est vous qui lui en devez).

Sachez qu'il a le choix dans sa manière de vous restituer ce que vous lui avez versé en trop : Soit par déduction sur loyer suivant, soit par chèque de remboursement, l'essentiel est qu'il vous restitue ce que vous lui avez versé en trop en acomptes par rapport à vos charges réelles.


Attention :

Nous vous précisons ici que, par exemple, pour un arrêté des charges au 31 décembre de l'année, le syndic n'adressera pas les comptes à votre propriétaire avant 1 ou 3 mois voir plus après cette date, et que ces comptes ne deviendront définitivement valables qu'à l'issue du quitus donné au syndic lors de l'assemblée générale des copropriétaires, qui peut se tenir au minimum 30 jours suivant la convocation à cette assemblée.
Par conséquent, il peut arriver que les comptes arrêtés au 31 décembre ne puissent être définitivement validés qu'après le 30 juin de l'année suivante, parfois même seulement qu'en septembre ou octobre. Donc, ne relancez pas votre propriétaire le 4 janvier pour connaître l'état réel de vos charges, il n'aura aucun moyen de les connaître.

Avec ces chiffres, votre propriétaire sera en mesure de vous adresser un décompte de charges, balance entre vos charges réelles et les acomptes que vous lui avez versés sur la période concernée. Cet état fera ressortir un solde débiteur ou créditeur. (vu plus haut)
Si votre bailleur vous réclame un fort réajustement de vos acomptes mensuels, il doit vous justifier des bases sur lesquelles il s'appuie. En cas de doutes de votre part, surtout si vous êtes dans les lieux que depuis récemment, vérifiez qu'il n'a pas sous-évalué volontairement les charges locatives afin de louer plus facilement son appartement. ( 30 euros par mois au lieu de 80, par exemple ), (Eh oui, il y en a qui le font). Gardez à l'esprit que de très faibles charges locatives est un atout pour fixer plus facilement un loyer un peu plus haut.
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Liste des charges récupérables incombant au locataire :

Ascenseurs et monte-charges :

1. Dépenses d’électricité.

2. Dépenses d’exploitation, d’entretien courant, de menues réparations :
a) Exploitation :
- visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques ;
- examen semestriel des câbles et vérification annuelle des parachutes,
- nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie,
- dépannage ne nécessitant pas de réparations ou fournitures de pièces
- tenue d’un dossier par l’entreprise d’entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants touchant l’appareil.

b) Fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d’entretien (chiffons, graisse et huiles nécessaires) et aux lampes d’éclairage de la cabine.

c) Menues réparations :
- de la cabine (boutons d’envoi, paumelles de portes, contacts de portes, ferme-portes automatiques, coulisseaux de cabine, dispositif
de sécurité de seuil et cellule photo-électrique) ;
- des paliers (ferme-portes mécaniques, électriques ou pneumatiques, serrures électromécaniques, contacts de porte et boutons d’appel) ;
- des balais du moteur et fusibles.

Eau froide, Eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes :

1. Dépenses relatives :
A l’eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés ;
A l’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d’épuration ;
A l’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs ;
Les dépenses relatives à la consommation d’eau incluent l’ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d’assainissement, à l’exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l’art L.35.5 du code de la santé publique ;
Aux produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau ;
A l’électricité ;
Au combustible ou à la fourniture d’énergie, quelle que soit sa nature.

2. Dépenses d’exploitation, d’entretien courant et de menues réparations :
a) exploitation et entretien courant :
- nettoyage des gicleurs, électrodes filtres et clapets des brûleurs ;
- entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges, contrôleurs de niveau ainsi que des groupes moto-pompes de puisards ;
- graissage des vannes et robinets et réfection des presse-étoupes ;
- remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie ;
- entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs annexes ;
- vérification et entretien des régulateurs de tirage ;
- réglage des vannes,robinets et tés ne comprenant pas l’équilibrage
- purge des points de chauffage ;
- frais de contrôles de combustion ;
- entretien des épurateurs de fumée ;
- opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage de chaufferies, y compris leurs puisards et siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées ;
- conduite de chauffage ;
- frais de location d’entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels ;
- entretien de l’adoucisseur, du détartreur d’eau, du suppresseur et du détendeur ;
- contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;
- vérification, nettoyage et graissage des organes des pompes à chaleur ;
- nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires ;
- vérification, nettoyage et graissage des organes des capteurs solaires ;

b) Menues réparations dans les parties communes ou sur des éléments d’usage commun :
- réparations de fuites sur raccords et joints ;
- remplacement des joints, clapets et presse-étoupes ;
- rodage des sièges et clapets ;
- menues réparations visant à remédier aux fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;
- recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur.

Installations individuelles :

Chauffage et production d’eau chaude, distribution d’eau dans les parties privatives :
1. Dépenses d’alimentation commune de combustible.

2. Exploitation et entretien courant, menues réparations
a. Exploitation et entretien courant :
- réglage de débit et température de l’eau chaude sanitaire ;
- vérification et réglage des appareils de commande, d’asservissement, de sécurité d’aquastat et de pompe ;
- dépannage ;
- contrôle des raccordements et de l’alimentation des chauffe-eau électriques, contrôle de l’intensité absorbée ;
- vérification de l’état des résistances, des thermostats, nettoyage ;
- réglage des thermostats et contrôle de la température d’eau ;
- contrôle et réfection d’étanchéïté des raccordements eau froide-eau chaude ;
- contrôle des groupes de sécurité ;
- rodage des sièges de clapets des robinets ;
- réglage des mécanismes de chasses d’eau.

b) Menues réparations :
- remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézoélectrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
- rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
- remplacement des joints, clapets et presse-étoupe des robinets ;
- remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

Parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation :

1. Dépenses relatives :
A l’électricité ;
Aux fournitures consommables, notamment produits d’entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaires à l’entretien de propreté, sel.

2. Exploitation et entretien courant, menues réparations
a) Entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis ;
b) Menues réparations des appareils d’entretien de propreté tels qu’aspirateur.

3. Entretien de propreté ( frais de personnel).

Espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux) :

1. Dépenses relatives :
A l’électricité ;
A l’essence et huile ;
Aux fournitures consommables utilisées dans l’entretien courant :
ampoules ou tubes d’éclairage, engrais, produits bactéricides et insecticides, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement, à l’exclusion de celles utilisées pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies.

2.a. Exploitation et entretien courant :
Opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :
- les allées, aires de stationnement et abords ;
- les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates- bandes) ;
- les aires de jeux ;
- les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d’évacuation des eaux pluviales ;
- entretien du matériel horticole ;
- remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux.

b. Peinture et menues réparations des bancs de jardins et des équipements de jeux et grillages.

Hygiène :

1. Dépenses de fournitures consommables :
Sacs en plastique et en papier nécessaires à l’élimination des rejets ;
Produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures.

2. Exploitation et entretien courant :
- Entretien et vidange des fosses d’aisances ;
- entretien des appareils de conditionnement des ordures.

3. Elimination des rejets (frais de personnel).

Equipements divers du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation :

1. La fourniture d’énergie nécessaire à la ventilation mécanique.

2. Exploitation et entretien courant :
Ramonage des conduits de ventilation ;
Entretien de la ventilation mécanique ;
Entretien des dispositifs d’ouverture automatique ou codée des interphones ;
Visites périodiques à l’exception des contrôles réglementaires de sécurité, nettoyage et graissage de l’appareillage fixe de manutention des nacelles de nettoyage des façades vitrées.

3. Divers :
- abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires

 

Impositions et redevances :
- Droit de bail
- Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères
- Taxe de balayage.
Les litiges relatifs aux charges peuvent être soumis à la Commission Départementale de Conciliation.



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