Comment trouver un bon locataire

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Discrimination / pratique du testing (loi du 31.3.06, art. 45 : JO du 2.4.06) :
Attention, il faut savoir que la pratique dite du " testing ", consistant à interroger et enregistrer à leur insu les propos de personnes (bailleurs ou professionnels) suspectées de discrimination afin de faire la preuve de celle-ci, a été légalisée par la loi pour l'égalité des chances (code pénal : art. 225-3-1). Par ailleurs la loi ENL a institué une sanction vis-à-vis des professionnels qui se livrent à des pratiques discriminatoires.
Bien que nous ne saurions trop vous conseiller de confier cette tâche à un professionnel de l'immobilier, mais en prenant tout de même la précaution de bien choisir un professionnel ayant une bonne réputation (comme partout ailleurs, il y a des véreux !), qui connaît parfaitement et mieux que quiconque son marché, nous vous donnons ici quelques conseils qui, nous l'espérons, pourront vous être utiles si vous désirez absolument vous charger personnellent de cela.

Avant-tout, que cela soit clair entre-nous, sachez que la loi interdit toutes discriminations liées à la nationalité du candidat, son ethnie, ses origines, ses moeurs, sa religion, ses opinions politiques ou syndicales, son sexe, son état de santé (article 158).
La loi de modernisation sociale du 17 janvier 2002 a pour objectif de mettre fin aux comportements discriminatoires en renforçant la protection du locataire avant la signature du contrat, en ce qui concerne sa propre sélection, comme celle de la caution.

Le bailleur ne peut plus exiger, avant la signature du contrat de location, la présentation des documents suivants:
Carte d’assuré social, copie de relevé de comptes bancaires ou postaux, attestation de bonne tenue de compte, photographie d’identité (article 162 de la loi de modernisation sociale).
Afin d’éviter la sélection sur le faciès, cette dernière interdiction devrait concerner tout document sur lequel figure une photo. Mais sachez que votre candidat locataire a pour obligation de vous justifier de son indentité, et doit vous fournir une photocopie de sa carte d'identité que vous garderez dans son dossier. Ce document fera partie des pièces demandées par votre défenseur en cas de litige.

Malgré cela, rien ne vous empêche de choisir tel ou tel candidat en fonction de plusieurs critères n'ayant aucune relation avec les points énoncés ci-dessus par la loi, notamment au niveau de sa solvabilité, dont vous avez même obligation de pouvoir justifier de ses revenus si vous avez souscrit une assurance pour loyers impayés.

Parce-qu'en même temps, gardez à l'esprit que pour un loyer moyen d'un appartement de type 3, un locataire qui ne vous paiera plus ses loyers, va vous faire perdre une moyenne de 20.000 euros sur les deux années que va vous demander la procédure d'expulsion. Et là, aucune personnalité politique bien-pensante ne viendra vous aider à faire face à vos difficultés.
Alors la question est : - Avez-vous les moyens de vous lancer les yeux fermés ?

Prenez soin par exemple de vérifier que les bulletins de salaires qu'il vous a remis sont réels ; et oui, certains n'hésitent pas à fournir des faux bulletins de salaires pour obtenir un logement, surtout de nos jours avec la facilité que procurent les ordinateurs personnels, car n'importe qui aujourd'hui, peut se faire des faux bulletins de salaires et faux avis d'imposition grâce à Internet.
Et puis, il peut vous fournir ses 12 derniers bulletins de salaires, son avis d'imposition de l'an dernier sur lesquels les montants vous font déjà rêver, mais oublier de vous dire qu'il s'est fait virer de son travail ce matin et qu'il finit à la fin du mois.
Rien ne vous interdit alors de prendre la précaution de demander à votre candidat, une attestation de l'employeur (une vraie) ; s'il est en préavis de licenciement, il ne pourra pas vous la fournir.
Vous pouvez aussi téléphoner à l'employeur ou au service du personnel de l'entreprise en question pour demander si la personne est réellement employée. En revanche, ils ne sont pas tenus de vous répondre ou de vous indiquer le montant du salaire de votre candidat.


LA LOI EST LA LOI, MAIS UN MAUVAIS LOCATAIRE PEUT GREVER VOTRE AVENIR TOUT ENTIER :
... et le jour où un locataire vous mènera à la ruine, ne comptez pas sur la loi et ses tribunaux pour vous aider à vous sortir de la m.....
Car tous ces bons ministres et députés qui nous pondent des lois depuis des décennies sont bien à l'abri de ce genre de problème.
Donc, prenez des précautions en étant très sélectif, et s'il y en a un à qui ça ne convient pas, vous aurez la preuve que ses intentions à votre égard n'étaient pas les meilleures.

Sans parler du vous mettre hors-la-loi, mais du choix de votre locataire, peut dépendre votre avenir. Ce n'est donc pas une chose à prendre à la légère.
Trouver un locataire, rien de plus facile. Trouver un locataire qui paiera jusqu'au terme de sa location et qui aura pris soin de votre logement, ça l'est déjà beaucoup moins.
Et cela peut engendrer pour vous une situation plus que délicate, surtout si vous venez de faire un placement locatif et que vous avez, comme dans la majorité des cas, absolument besoin d'encaisser des loyers pour financer ce placement qui viendra, à terme, compléter votre petite retraite.


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Il faut savoir qu'un mauvais locataire peut faire de votre vie un véritable cauchemard, et vous faire perdre tout ce que vous avez pu épargner durant toute votre vie.
Un locataire qui ne paie plus ses loyers, peut rester chez vous pendant une période d'un an à deux ans (souvent bien plus que ça), avant d'être expulsé pour non paiement.
Sachez qu'il existe de vrais professionnels en la matière qui savent pleurer et trouver les mots pour attendrir les juges, jurer par tous les Dieux qu'ils vont vous payer si vous leur faites la faveur de les garder dans les lieux, vous paieront un mois, et de nouveau vous feront repartir pour un an de plus de loyers impayés.

Leur sport favorit est de gagner le plus de temps possible pour retomber dans la trêve hivernale suivante, et bien souvent, tous les facteurs jouent en leur faveur : (jugements reportés, délibérés tardifs, exécutions lentes à être mises en oeuvre, dossiers qui traînent, huissiers peu réactifs, ...) => 7 mois peuvent facilement s'écouler en perte de temps en plus de la durée normale de la procédure.
Ajoutez 4 mois et demi de trêve hivernale, et vous comprendrez que ni le temps ni le reste ne jouent en votre faveur.

Et pendant ce temps, non seulement vous n'encaissez toujours pas vos loyers, mais en plus, vous payez aussi à votre locataire ses charges d'eau, d'ascenseur, et tout le reste, et avancez les frais de procédures (avocats, huissiers) que vous n'aurez aucune chance de récupérer à la fin, d'autant plus que votre locataire aura eu tout son temps pour organiser sa non-solvabilité, s'il ne vous fait pas le coup de partir à la clôche de bois la veille de son expulsion ; et là, vous aurez en plus les frais du serrurier à vous appuyer.
Et bien souvent, à l'ouverture de la porte, vous constatez que votre locataire vous a fait un cadeau supplémentaire, celui de vous laisser 20 ou 30 mètres cubes d'encombrants dans votre logement, des bordilles de toutes sortes, des trucs que vous vous demanderez même comment il a fait pour rentrer tout ça chez vous, et qu'il va vous falloir débarrasser, ou faire débarrasser à vos frais, en supplément d'une désinfection totale et d'un nettoyage musclé de votre logement.

On va faire grâce de vous parler de l'état dans lequel vous pourrez aussi retrouver votre logement (papiers-peints arrachés ou bariolés de peinture ou de graisse, linos, gerflex, parquets, robinetterie, installation électrique, ... complètement arrachés, sanitaires et cloisons défoncés à coups de masse, ...), car vous risqueriez de renoncer à vous lancer dans la location de biens immobiliers.
Cela arrive chaque jour en France à des dizaines de propriétaires bailleurs. Et là, les législateurs se moqueront complètement de votre sort.

De l'autre côté, vous avez vos échéances qui sont rejetées par votre banque, votre organisme de prêt qui vous met en demeure de payer le retard faute de quoi il fera procéder à une saisie de vos biens, sans parler des frais de rejets et de mises en recouvrements qui se multiplient et s'ajoutent interminablement à votre dette, et votre banquier qui vous fait la gueule et vous relance à cause de votre découvert et vous demande de lui remettre vos cartes de crédit et votre chéquier, en vous assurant qu'il ne peut rien faire d'autre que de vous inscrire en rouge à la Banque de France.
La dessus- ajoutez les 1300 à 2000 euros que vous aurez payés à un avocat qui n'aura pas fait avancer votre affaire d'un pèt, il y a de quoi se sentir bien seul et désemparé devant cette hémorragie.

Malheureusement ce genre de situation arrive tous les jours. Votre locataire peut-être tout à fait de bonne foi, car il n'est pas à l'abri d'une perte d'emploi, d'une séparation,... personne n'est à l'abri, ni même vous.

Mais il arrive aussi, et bien plus souvent qu'on ne veut nous l'avouer, qu'un locataire décide de mener la belle vie (voitures haut de gamme, sorties, boites de nuit, séjours en stations de ski, ...) plutôt que de payer ses loyers.

Rien de plus frustrant, alors que vous comptez chaque mois pour essayer de ne pas plonger dans le rouge, de ne pas recevoir vos loyers, ou de recevoir dans votre boite aux lettres, le chèque de votre locataire retourné impayé pour manque de provisions, et que lorsque vous allez le voir chez lui, les voisins vous annoncent qu'il est parti au ski depuis deux semaines, mais qu'il ne devrait plus tarder. "... Vous voulez qu'on lui fasse une commission quand il rentre ?".

De toutes façons, pourquoi se gêner puisqu'il sera averti de la date de son expulsion et aura tout le temps de mettre à l'abri ce qu'il possède et qui pourrait être saisi.


Avec les nouveaux disposititfs mis en place récemment par les partenaires sociaux du 1% logement, on peut considérer que la situation catastrophique que l'on vient de vous décrire appartient "presque" au passé".
En effet, en souscrivant un PASS-GRL, vous avez une garantie contre les loyers impayés et contre les dégradations causées par votre locataire, ainsi qu'une prise en charge des frais de procédures et d'expertises.

Plutôt que de nous engager ici dans de longs discours à ce sujet et retranscrire ce que vous pourrez directement y apprendre, nous vous invitons à consulter directement le site du PASS-GRL, où tous les renseignements vous sont donnés, de même que les modalités et conditions à remplir pour avoir accès à cette garantie, ainsi que les plafonds de ces garanties.

Un article récent qui peut vous être utile : Une info concernant les divers moyens de garanties.

Si vous décidez de confier votre bien en gestion à un professionnel de l'immobilier, ne le faites surtout pas sans signer un mandat de gestion avec assurance loyers impayés. Car déjà que certains agents ont plutôt tendance à louer à n'importe qui pour encaisser plus rapidement leurs commissions, si en plus vous n'avez aucune garantie sur les loyers, autant garder votre bien inoccupé.

Recherchez le locataire qui correspond au mieux avec la qualité de votre bien :

Avant d'être exigeant dans la recherche de votre locataire, l'êtes-vous au moins avec vous-même ? C'est à dire, proposez-vous un logement décent, propre, aux normes (portez une attention particulière aux installations de gaz et d'électricité), et le loyer est-il réellement en rapport avec la qualité, les équipements, les commodités et la situation du bien proposé ?

Si votre appartement est situé dans un vieil immeuble limite insalubre, sans éclairage dans la cage d'escaliers qui n'est jamais nettoyée, des bestioles qui grimpent sur les murs, des voisins qui se battent en permanence, ou des squatters saouls allongés dans les couloirs, il est inutile de chercher à louer à un commandant de bord, vous perdrez votre temps.
De même, si votre appartement est situé sous les toits, à un cinquième ou sixième étage sans ascenseur, avec des étages à 27 marches comme on trouve dans l'ancien, pensez que si vous le proposez à une personne d'un certain âge, vous risquez d'avoir à proposez à nouveau votre bien à la location dans quelques jours.

Si vous louez un pavillon avec un jardin, s'agit-il vraiment d'un pavillon avec jardin, ou simplement d'un pavillon avec friche ?
Si vous proposez ce type de produit à la location, avec un jardin dans un état d'abandon total, vous ferez simplement fuir les bons locataires au profit de ceux qui négligeront l'entretien de votre bien ; outre la friche, c'est une ruine que vous pourriez récupérer dans trois ans.

Nous conseillons toujours, lorsque vous donnez en location une maison avec un jardin, de faire faire un devis par une entreprise spécialisée concernant l'entretien du jardin, en prévoyant au minimum la taille des arbres et arbustes, la tonte et l'entretien des pelouses et répartir ces charges mensuellement au locataire en précisant dans le bail, qu'une fois par mois ou selon ce qui est préconisé par cette entreprise, l'accès au jardin doit être permis aux ouvriers pour l'exécution de leur tâche.
Par expérience, beaucoup de candidats locataires sont très dévoués à entretenir le jardin, ... avant d'avoir signé le bail !!! Après, c'est une toute autre histoire.
Et si votre locataire entretien vraiment le jardin lui-même (il y en a qui aiment ça et qui ont le temps de le faire), et que l'intervention d'une entreprise n'est pas justifiée, vous lui restituez tout simplement le montant des charges non employées en fin d'année. Mais provisionnez-le par écrit dans le bail et veillez à ce que vos espaces verts soient régulièrement entretenus.
Rappelez-vous que la remise en état de votre peurra vous coûter plusieurs milliers d'euros si celui-ci reste à l'abandon.

Le montant du loyer est fixé librement par le propriétaire : Ok ! Mais pensez tout de même qu'un loyer trop élevé fera fuir les locataires, et surtout les bons, ceux qui ont l'intention de payer jusqu'au bout.
Ensuite, libre à vous de savoir si vous pouvez vous permettre de garder un logement vacant 3 ou 4 mois entre chaque locataires, dans l'attente de trouver celui qui sera d'accord pour louer plus cher qu'à côté pour le même standing.

En général, si les locataires estiment payer trop cher, ils ne restent pas longtemps. Une rotation importante d'occupants accélère la dégradation des lieux, de par les déménagements successifs, et par les aménagements que peuvent faire les nouveaux arrivants (les meubles que l'on va faire frotter contre les murs de la cage d'escaliers ou de l'ascenseur, le support de brosse à dents qui ne correspond pas avec les trous déjà faits dans les faïences de la salle de bains, les fixations des meubles de la cuisine qui ne s'adaptent pas aux chevilles déjà en place dans les murs, les meubles et éléments electro-ménagers que l'on va faire glisser sur le parquet du couloir, etc....)
Essayez d'évaluer au plus juste le prix de votre loyer, d'autant plus si les charges locatives sont élevées.


RECHERCHEZ EN PRIORITE PARMI VOS CONNAISSANCES :
Pour la recherche de votre futur locataire, à moins que votre bien à louer ne si situe trop loin, nous vous conseillons avant tout de chercher dans votre propre entourage. Faites savoir autour de vous que vous avez un bien à louer. Parents, amis (les bons ! ), votre boulangère, votre poissonnier, votre libraire, votre coiffeur, votre collègue de travail,... vous connaissent bien et n'auront certainement pas envie de perdre votre amitié ou votre clientèle en vous adressant quelqu'un de tordu pour louer votre appartement. Vous serez certainement surpris de voir, par ce biais, avec quelle rapidité votre bien sera loué à une relation de votre proche entourage.

LES AMIS DE VOTRE LOCATAIRE : ATTENTION DANGER !
Dans le cas où votre locataire en place vous présenterait un ami pour prendre la suite de sa location, restez très vigilants.
Prenez les mêmes précautions au niveau de sa solvabilité que si vous aviez affaire à une autre personne tout autant inconnue.
Faites très attention, si un jour votre locataire vous dit qu'il doit quitter l'appartement et qu'il a un ami qui veut prendre la suite de sa location, à ne pas laisser sous-entendre que c'est d'accord, tant que vous n'avez pas tous les éléments nécessaires pour vous faire prendre votre décision en toute connaissance de cause.

Nous avons connu plusieurs cas de locataires qui ont quitté leur logement pendant le week-end, sans préavis, week-end durant lequel une de leur connaissance s'est installée à leur place dans le logement comme s'il avait toujours vécu là, et dont les revenus ne suffisaient pas pour payer le loyer. "... Ah ? Mais vous nous aviez pourtant dit que vous étiez d'accord !..."
Faites très attention à l'interprétation. Un "peut-être !" peut souvent être interprété comme un "oui, sûrement !"

Si vous n'êtes pas d'accord pour cette reprise et qu'ils sont quelque-peu insistants, surveillez bien à qui votre locataire va remettre les clés de l'appartement. N'hésitez pas, en cas de nécessité, à faire preuve de fermeté. Car nous pourrions citer des dizaines d'exemples où des amis de locataires se sont installés de rifle dans un logement.
Eventuellement, nous vous conseillerions d'aller jeter un coup d'oeil discrètement sur place, et surveiller ce qui se passe ; vous risqueriez bien d'assister à un mouvement de meubles à un moment ou à un autre durant le week-end qui suit l'appel de votre locataire pour vous signifier son intention de quitter le logement.

Généralement ils vous téléphonent un soir pour vous annoncer qu'ils doivent quitter l'appartement rapidement pour une raison bien valable, mais inventée de toutes sources, et tentent de vous rassurer en vous annonçant que vous ne perdrez pas de loyers car ils ont quelqu'un de confiance sous la main disposé à reprendre la location immédiatement. (ouf, sauvé !).
Dans les trois-quart des cas, il s'agit de locataires qui ont trouvé une location ailleurs et libre immédiatement. Pour se libérer du préavis, ils vous installent un ami dans votre logement plus vite qu'il ne vous faudra pour réagir. Et généralement, à celui-là, il vous faudra plusieurs mois pour obtenir ses justificatifs de ressources, et même, peut-être, simplement son identité.
Il aura déjà l'électricité à son nom, et peut-être même un faux bail avec votre signature prouvant qu'il est dans les lieux depuis toujours.
Quand à votre véritable locataire, celui que vous aviez réellement mis en place, à moins d'engager un détective privé, vous ne saurez jamais plus ce qu'il est devenu.
A ce sujet, rappelez-vous que vous devez signaler au Trésor Public, le départ de votre locataire en indiquant sa nouvelle adresse. Et s'il a disparu, vous allez en prime vous appuyer sa taxe d'habitation.


LES PETITES ANNONCES :
Si vous n'obtenez pas de résultat pas le biais de vos relations, vous aurez sûrement recours aux petites annonces.

Nous vous conseillons de rédiger votre annonce avec le plus de détails possible : Ville, quartier, résidence, type de logement, étage, exposition, composition, surface, commodités, etc...
Vous vous éviterez de nombreux déplacements inutiles. Gardez à l'esprit que vous louerez plus vite à une personne qui se déplace en sachant déjà ce qu'elle va trouver.

Internet vous donne aujourd'hui la possibilité de placer des annonces ciblées, sans nombre limite de mots, avec des photos, profitez-en. En ce qui concerne les photos, même si vous indiquez les surfaces, évitez au maximum les photos prises avec un objectif grand-angle ou super grand-angle qui vont donner aux pièces une fausse impression de grandeur.
Il vaut mieux un visiteur agréablement surpris par les volumes et heureux de voir qu'il va pouvoir garder la vieille armoire de grand-mère qu'il pensait mettre au troc ou à l'humidité dans le garage d'un ami, plutôt qu'un visiteur déçu parce-qu' "en voyant les photos sur l'annonce, il imaginait les pièces plus grandes !...."

Si vous habitez sur le même palier que le bien que vous louez, vous aurez perdu 10 minutes et vous aurez fait la connaissance de quelqu'un de sûrement sympa, mais si vous habitez à 20 kilomètres, vous aurez perdu votre après-midi ou votre soirée.


LE CONTACT TELEPHONIQUE, LE RENDEZ-VOUS, LA VISITE :
Attention, ne vous engagez pas fermement à louer à un inconnu que vous n'aurez eu qu'au téléphone et qui aura su vous endormir avec un barratin à dormir debout ; il y a de grands spécialistes dans ce domaine.
Si vous n'êtes pas habitué à la recherche de locataires, gardez votre sang-froid, contrôlez vous et prenez le temps de la discussion et de la réflexion. Ne vous emballez pas.

Ecoutez bien les questions posées par votre interlocuteur au sujet de votre bien en location et répondez lui avec précision. Même s'il est le premier appel en 15 jours, n'ayez pas l'air de le supplier de venir visiter votre logement.
Au cours de votre entretien téléphonique avec cette personne, cherchez à savoir où elle habite, depuis quand, si elle est tenue par un préavis de départ, (il sera peut-être inutile de vous déplacer pour faire visiter votre logement vide et immédiatement disponible, à quelqu'un qui est tenu par trois mois de préavis ou qui ne sera muté que dans six mois ou peut-être même que dans un an).
Cherchez à savoir où elle travaille, depuis quand, quel est son emploi. En principe, la personne qui est claire, n'hésitera pas à vous dire où elle travaille et vous indiquer le montant de ses ressources, (en général, celles-ci doivent être équivalentes à au moins 3 fois le montant du loyer + charges).

Demandez à cette personne si elle connait déjà le quartier ou la résidence de votre location. Il peut y avoir un inconvénient majeur dans l'environnement de votre bien à louer, c'est bien de savoir si vous allez faire visiter à quelqu'un qui en a déjà connaissance ou pas.
Par expérience, si une autoroute passe juste devant votre immeuble, ou si une ligne à haute tension passe juste à côté, il est préférable de le signaler dans votre annonce, plutôt que de ne pas le dire. Vous ferez visiter des dizaines de fois à des personnes qui ne loueront pas à cause de cela.
Par contre, en rédigeant votre annonce, par exemple, en commençant par "Accès immédiat à l'autoroute" (en précisant la ou les directions), vous aurez alors la demande de personnes qui recherchent justement un bien situé à proximité de l'entrée de l'autoroute, donc à côté de celle-ci, et qui en connaissent les désagréments, mais qui pour eux, sont moins importants que de faire tous les jours une demi heure de bouchon pour traverser la ville qui les sépare de l'entrée de l'autoroute les menant à leur travail, et le même topo le soir pour rentrer.

Vérifiez aussi si la situation familiale de votre candidat est compatible avec votre bien ; inutile de louer un studio de 18 M2 à un couple avec 2 enfants et 2 molosses, même s'ils sont mignons et vous semblent très emballés par votre appartement, cela ne présage rien de sérieux dans la démarche, et vous aurez certainement de mauvaises surprises à la sortie.

Autre situation très courante : Restez très vigilants avec les personnes qui viendront visiter votre appartement un vendredi soir après la fermeture des banques et qui voudront vous signer un bail et vous donner un chèque pour avoir les clés tout-de-suite, le soir même ; (chouette, j'ai fourgué ma location en moins d'un quart d'heure !...).

Nous avons malheureusement l'expérience de ces personnes qui vont venir visiter un vendredi soir (ils vous auront appelé 20 minutes avant !) à la tombée de la nuit, qui vont trouver le logement impeccable et à leur goût alors qu'il fait noir et que l'on ne voit rien du tout de l'état de l'appartement.
Ils vous diront certainement un truc du genre "... c'est exactement ce que nous recherchions, par-contre, nous aurions bien aimé pouvoir profiter du week-end pour aménager !".

Vous avez de grandes chances de tomber là sur des gens qui sont à la rue ou qui vont profiter du week-end pour déménager à la clôche de bois, avec certainement des loyers impayés à leur ancienne adresse..., et qui vous réserveront le même sort dans quelques mois.

Prenez garde aussi à celui qui va chercher à vous impressionner en vous disant qu'il est en procès avec son propriétaire actuel pour telle ou telle raison (forcément, une bonne raison !!!).
Celui-là, il n'est pas encore votre locataire, qu'il vous fait déjà comprendre que bientôt, grâce à lui, vous passerez de longues nuits blanches.

Dans le même esprit, et sans vouloir généraliser (mais nous rencontrons quand-même le cas chaque année), certains étudiants rentrant en première année de fac de droit ont souvent tendance à se prendre déjà pour des avocats, ou à vouloir un peu se faire mousser et à chercher à vous impressionner en vous étalant leur "savoir juridique".
Rappelez-vous que celui qui n'a de cesse, durant la visite, de vous énoncer SES droits et VOS obligations, deviendra vite ennuyeux et n'en manquera pas une pour vous empoisonner l'existence.
Nous avons remarqué qu'en deuxième année, en général, le droit leur monte un peu moins à la tête et se sont déjà un peu calmés.


Gardez-vous toujours une porte de sortie. Ayez toujours le réflexe d'expliquer que vous avez déjà quelqu'un de proche (le fils d'un ami, d'un parent,...) qui prendrait la location et qui doit vous donner une réponse dans la soirée ou dans la journée de demain, et que vous le préviendrez dans les 24 à 48 heures qui viennent. Profitez-en alors pour lui demander son numéro de téléphone, et s'il ne veut pas, s'il insiste pour que ce soit lui qui vous rappelle, un conseil, laissez tomber car il semble avoir quelque-chose à cacher, et continuez votre recherche.

La personne qui est claire avec elle-même vous donnera sans hésiter ses coordonnées, aussi bien de son domicile actuel que de son travail, le nom de son propriétaire ou de l'agence qui gère sa location. Nous avons régulièrement le cas de personnes qui nous donnent instantannément les photocopies de leurs papiers lors de la visite, pour le cas où leur candidature serait retenue.
La personne intéressée par votre location et qui demeurera un mystère pour vous à la fin de la visite, le restera dans bien souvent des cas, longtemps après la signature du bail.


ATTENTION AUSSI AU VERITABLE USAGE QUE VEUT FAIRE LE CANDIDAT LOCATAIRE DE VOTRE BIEN :
Un petit tuyau, faites aussi attention avec certaines catégories de commerçants. Nous citons ce cas car c'est le plus fréquent.
Nous rencontrons assez régulièrement le cas de certains restaurateurs ou propriétaires de snacks, qui, sous couvert de chercher un logement sur place, louent des appartements afin de pouvoir y faire de la cuisine intensive et du stockage de denrées, se permettant ainsi ce qu'ils ne peuvent faire sur place, au restaurant.
Ca leur permet d'échapper de ce fait à tous contrôles sanitaires, d'hygiène et de sécurité. Et nous ne vous parlons pas de l'état dans lequel vous récupèrerez votre logement par la suite.

Donc, si le petit restaurateur du coin vous loue votre appartement pour y vivre tel que précisé sur le bail "en bon père de famille", soyez clair et ferme avec lui sur ce sujet et prévenez le qu'en cas de manquement de sa part, vous le ferez expulser comme il se doit et que vous préviendrez immédiatement les services sanitaires et les services fiscaux comme vous l'oblige la loi.
Rien ne vous interdit de rajouter dans les clauses spéciales du bail, une mention faisant état de l'activité professionnelle du locataire et que vous lui interdisez toute activité en relation avec sa profession dans le logement.

 Modérez le montant du loyer en fonction des charges que va payer votre locataire.Si tout ceci vous fait peur et que vous ne vous sentez pas apte à gérer cette situation, comme indiqué plus haut, nous vous conseillons de faire appel à un professionnel de l'immobilier, quitte à lui indiquer vos critères de recherches.

Il vous en coûtera peut-être l'équivalent d'un petit mois de loyer, mais vous aurez au moins affaire à un professionnel qui est censé savoir gérer la situation et qui s'occupera de tout jusqu'à la remise des clés à votre locataire.
Une fois votre locataire en place, si vous exigez de sa part un règlement le 1er de chaque mois, et non le 5, en contre-partie, soyez intègre, sérieux et dévoué avec lui.
A titre d'exemple, s'il a son cumulus qui claque un 24 décembre à midi, il vous en sera énormément reconnaissant si vous parvenez à le lui remplacer avant 18 heures, lui sauvant ainsi son réveillon de Noël, et vous serez aussi très fier de vous d'avoir accompli ce miracle.
En d'autres termes, s'il a un problème dans son logement, intervenez le plus rapidement possible et de manière la plus efficace possible. Vos relations n'en seront que confortées.


RESPECTEZ LA VIE PRIVEE DE VOTRE LOCATAIRE :
Il faut savoir que vous n'avez aucun droit sur la vie de votre locataire.
Il n'est pas votre petit, il n'est pas non plus votre conjoint, et il n'est nullement placé sous votre responsabilité. Donc, vous n'avez pas à intervenir dans sa vie privée.

Vous n'êtes pas au cinéma, ne cherchez pas à louer à tous prix à une jeune fille célibataire pour ensuite la harceler ou lui coller au train dans l'espoir de trouver en elle la maîtresse dont vous avez toujours rêvé, vous iriez droit devant les tribunaux, et vous pourriez même vous faire démollir le portrait par le father, et vous ne l'auriez pas volé.
Si c'est une rencontre galante que vous recherchez, prenez un bouquin et installez vous régulièrement à une terrasse de café en ville entre midi et deux, et au bout de quelques jours seulement, vous pourriez être surpris du résultat.

Lorsque vous louez un bien immobilier, il ne vous est absolument pas permis d'imposer à votre locataire des heures d'entrées ni de sorties, ni de lui interdire de tirer la chasse d'eau à quatre heures du matin si ça lui chante, ni de lui imposer qu'un certain nombre de machines à laver par semaine, ni de lui interdire de recevoir chez lui qui il veut, dans la mesure où son comportement ne peut pas être assimilé par la loi comme "troubles de voisinage", ni d'avoir un chien ou un chat, un serpent ou une araignée.

Votre locataire vous paie un droit d'occupation des locaux qu'il vous loue, et vous devez respecter sa liberté et sa vie privée au même titre que n'importe quelle autre personne. Il faut savoir que tant que son bail est en cours et que votre locataire ne vous a pas remis les clés lors de l'état des lieux de sortie, et même s'il vous doit plusieurs termes de loyers impayés, il vous est absolument interdit de pénétrer dans les locaux loués pour quelques motifs que ce soit sans y être expressément invité à le faire par votre locataire en personne.

Ces propos peuvent vous paraître inoportuns, mais nous aurions des centaines de cas à relater ici, dans lesquels des locataires ont été persécutés par leurs propriétaires qui résidaient à côté de chez eux, et qui sont venus nous demander de "leur louer quelque-chose surtout très loin du domicile du propriétaire !..." en rajoutant "...je ne veux surtout pas le connaître !..." et "... je ne loue que si c'est vous qui gérez l'appart et que je n'aurai toujours affaire qu'avec vous...! .

Profiter de l'absence de son locataire pour s'introduire chez lui à l'aide d'un jeu de clés gardé soigneusement, pour voir comment il s'est installé, rentre aussi dans le cadre de la violation de domicile ( article 226-4 du Code pénal) (voir ci-dessous)

VISITE DU LOGEMENT PAR LE BAILLEUR / ABSENCE D'ACCORD DU LOCATAIRE (Cass. Civ. III : 25.2.04)

En application de l'article 226-4 du Code pénal condamnant la violation de domicile, la jurisprudence a toujours considéré que l'intrusion de force du propriétaire dans les locaux loués constituait une violation de domicile.
On sait que parallèlement aux poursuites pénales, la responsabilité civile délictuelle du bailleur pourrait être engagée dans un tel cas par le locataire, mais il doit pour obtenir gain de cause, prouver une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.
Dans cet arrêt, la Cour de cassation se fonde sur le respect de la vie privée (Code civil : art. 9) pour condamner le bailleur à réparation en cas de visite du logement loué sans l'accord du locataire et dispense ainsi ce dernier d'avoir à rapporter la preuve d'une faute du bailleur.

Article 226-4
(Ordonnance nº 2000-916 du 19 septembre 2000 art. 3 Journal Officiel du 22 septembre 2000
en vigueur le 1er janvier 2002)
L'introduction ou le maintien dans le domicile d'autrui à l'aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni d'un an d'emprisonnement et de 15000 euros d'amende.



L'ASSURANCE SUR LES LOYERS IMPAYES :
Nous ne saurions trop vous recommander de contacter votre assureur conseil afin de voir avec lui ce qu'il est en mesure de vous proposer en terme d'assurances sur loyers impayés, ainsi qu'une protection juridique (bien que cette dernière risque de ne pas vous être d'un grand secours au moment où vous en aurez besoin), en vérifiant bien que cette protection juridique s'applique également aux biens donnés en location (certaines compagnies ne le font pas).
Vous aurez ainsi une certaine tranquillité d'esprit, en sachant que ces assurances ne vous exonèrent pas des précautions minimums à prendre en ce qui concerne la solvabilité des locataires, bien au contraire, car pour que la garantie puisse être appliquée, il vous faudra un dossier de location plutôt costaud.

Le PASS-GRL a été créé pour garantir le paiement des loyers aux bailleurs.
Tout est expliqué dans le site du PASS-GRL que nous vous invitons à visiter.

De même, certains groupes d'agences immobilières, en assurant la gestion de votre bien, vous garantissent le règlement de vos loyers en cas de défaillance de votre locataire, et même, dans certaines conditions, en cas d'inoccupation des locaux.
Cela coûte de l'argent, c'est normal puisqu'ils vous assurent des prestations et des garanties, mais surtout si vous n'êtes pas sur place, cela peut valoir le coup.
A titre d'info et sans aucun engagement de notre part, nous vous communiquons ce lien, visitez le site et prenez librement votre décision.

Sachez que vous pouvez déduire de vos revenus fonciers le montant des primes d'assurances pour risques de loyers impayés, tous les frais de gestion et de recherches de locataires.

ATTENTION : Notez que la loi du 25 mars 2009, interdit tout cumul d'assurance de loyers impayés avec la caution solidaire.
C'est ou l'un, ou l'autre.
Ne confondez pas "caution" et "dépôt de garantie", ce sont deux choses tout à fait différentes. On a souvent tendance à appeler "caution" la somme déposée en garantie, mais cela est totalement erroné.


EN CONCLUSION :
Sans vouloir vous dire ce que vous avez à faire, nous vous conseillons, dans tous les cas, pour que tout se passe au mieux, de vous efforcer d'avoir les meilleures relations que possible avec votre locataire.
Evitez que la relation avec votre locataire ne devienne un jeu du chat et de la souris.

Nous pourrions comparer une location à une traversée en bateau ; vous êtes liés avec votre locataire jusqu'à ce qu'il arrive à sa destination et vous donne congé, qu'il vous rende les clés et que tous vos comptes soient soldés.

Sachez que si votre locataire vous déteste, il détestera aussi le bien que vous lui louez ainsi que les équipements qui le composent. L'entretien qu'il en fera risquerait bien de s'en ressentir alors.
Aussi étonnant que cela puisse paraîte, sans le savoir, vous faites un peu partie de sa condition de vie. (Le confort que vous lui apportez, les services sur lesquels il peut compter par votre intermédiaire, la qualité de vos relations, etc ...).

Rappelez-vous que chaque mois, lorsqu'il remplit le chèque de son loyer, ce n'est pas le logo de sa banque qu'il voit incrusté en filigrane sur le chèque, mais votre visage. Faites en sorte que cela ne soit pas un trop mauvais moment pour lui ou pour elle !
Sachez toutefois gérer cette relation qui ne doit pas, sauf cas exceptionnel, tomber dans un copinage excessif, car si un jour vous avez un litige avec votre locataire, vous pourriez rencontrer alors de grosses difficultés morales pour défendre vos intérêts.


Des modifications sont régulièrement apportées à cette page, tant pour relater quelques nouveaux faits marquants qui seront parvenus à notre connaissance ou qui nous seront arrivés à nous-mêmes.
Depuis sa création, cette page a été modifiée 9 fois.

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