Comment donner congé à son locataire

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Donner congé à son locataire (la résiliation du bail par le propriétaire) doit se faire en respectant certaines règles, et ne peut pas être fait sans motif valable prévu par la loi. Voici ce que vous devez faire, quand, et comment :

 

Trois motifs permettent de donner congé à l’échéance du bail :

la reprise du logement pour y habiter (ou l’attribuer à un proche), la vente du logement, et le congé pour motifs réels et sérieux rendant impossible la continuation du bail. Quel que soit le motif invoqué, il doit être mentionné dans le congé. À défaut, celui-ci est nul.

Vous avez un motif sérieux…
Si votre locataire ne respecte pas l’une des obligations lui incombant, vous pouvez lui donner congé, à condition de préciser clairement dans votre courrier votre motif et d’être en mesure de prouver la réalité des faits devant le tribunal s’il y a contestation.
Il existe de nombreux motifs légitimes et sérieux inhérents au locataire comme les retards répétés dans le paiement des loyers et des charges, les troubles de voisinage réguliers, un défaut d’assurance, la sous-location par le locataire d’une partie du logement loué sans l’autorisation du propriétaire, une attitude injurieuse à l’égard du propriétaire…

Le motif légitime et sérieux peut également être totalement indépendant du comportement du locataire et incomber au bailleur. C’est notamment le cas si l’immeuble loué doit être démoli, s’il est frappé d’une mesure d’expropriation ou s’il doit faire l’objet d’importants travaux de reconstruction ayant fait l’objet d’une autorisation administrative. Contrairement à une reprise pour habiter, il n’est pas nécessaire de mentionner dans ce type de congé le nom du bénéficiaire du logement.

Vous reprenez le bien pour l’occuper…
Vous pouvez reprendre le logement pour l’habiter ou l’attribuer à l’un de vos proches (conjoint, concubin, parents, enfants, etc.). Outre le motif, le congé doit mentionner le nom du bénéficiaire de la reprise sous peine de nullité. Par ailleurs, le bénéficiaire doit habiter le logement à titre de résidence principale. Il ne saurait être question de priver le locataire de son droit au logement pour de simples raisons d’agrément

Vous souhaitez vendre…
Si vous souhaitez vendre le bien occupé, vous pouvez le faire à tout moment en cours de bail sans avoir à proposer le logement à votre locataire. Le bail continuera alors aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire.

Mais si vous souhaitez le vendre libre de toute occupation, vous devez donner congé à votre locataire et l’informer par courrier de votre intention de vendre le bien.
En effet, sauf exceptions (vente sous conditions entre parents jusqu’au 3e degré et vente d’immeuble vétuste), votre locataire bénéficie d’un droit de préemption qui le rend prioritaire par rapport aux autres acquéreurs. C’est pourquoi la lettre de congé doit mentionner, sous peine de nullité, le prix et les conditions de vente. (Attention : ne jamais ajouter « à débattre » car cela peut entraîner la nullité du congé). Elle doit également reproduire les cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 21 juillet 1994, qui précisent les mécanismes et les conséquences de l’offre de vente envers le locataire. Le locataire a deux mois pour vous informer de sa décision. S’il décide d’acheter le bien, il bénéficie d’un nouveau délai pour signer l’acte de vente chez le notaire qui peut aller jusqu’à quatre mois en cas de recours à un prêt pour l'acquisition du logement. S’il refuse de se porter acquéreur ou ne se manifeste pas dans les deux mois qui lui sont impartis, il doit quitter le logement dès la fin du préavis.

Droit de préemption en cas de congé pour vendre :
Le droit de préemption ne s'applique qu'en cas de vente. En cas de vente par adjudication le congé doit contenir une offre de vente à un prix déterminé et la procédure d'adjudication ne peut être engagée pendant les deux premiers mois de préavis.


La vente entre parents jusqu'au troisième degré inclus échappe au droit de préemption du locataire, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis.
Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre, le congé vaut offre de vente au profit du locataire.

Comme cité plus haut, ce congé doit contenir à peine de nullité :
- la reproduction intégrale des cinq premiers alinéas de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ;
- l'indication du prix et des conditions de la vente.

L'offre de vente doit porter sur tous les locaux loués. En cas de mise en vente d'un bien immobilier dont une partie seulement était mise en location, le bailleur-vendeur ne peut se borner à faire connaître au preneur le prix de l'immeuble entier et doit faire connaître à son locataire les conditions et le prix de la vente pour le local qu'il occupe.

L'offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis. Passé ce délai, elle devient caduque et, à l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

S'il exerce son droit de préemption, le locataire peut notifier son intention de recourir à un prêt, ce qui a pour effet :
- de subordonner son acceptation à l'obtention du prêt ;
- d'allonger de deux mois le délai de réalisation de la vente.


Le locataire qui accepte l'offre dispose d'un délai de deux mois à compter de son acceptation pour réaliser la vente, délai porté à quatre mois lorsqu'il demande un prêt et qu'il a indiqué son intention à cet égard dans l'acceptation.

Lorsqu'à défaut d'acceptation de son offre, le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire chargé de la vente doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces nouvelles conditions et prix.

Cette nouvelle notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur. Si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie.

Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai d'un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation de l'offre de vente reste subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les mentions des cinq premiers alinéas du II de l'article 15 doivent être reproduites à peine de nullité dans chaque notification.

A NOTER : La reprise du logement pour vendre ou pour habiter est subordonnée au relogement des locataires âgés de plus de 70 ans dont les ressources sont inférieures à une fois et demi le montant annuel du SMIC, à moins que le bailleur (personne physique) ne soit lui-même âgé de plus de soixante ans ou que ses propres ressources ne soient pas supérieures à ce montant.

Les seules ressources à prendre en considération sont les revenus réguliers du locataire âgé concerné.

La proposition de relogement nécessaire à la validité du congé doit intervenir au plus tard avant la fin du bail.
 
Donner congé à son locataire :
Le bailleur ne peut donner congé à son locataire qu'à l'expiration du bail, moyennant un préavis de six mois au moins.

ATTENTION: Le préavis débute à partir du jour où le destinataire a eu connaissance du congé.
Par conséquent, si vous notifiez ce congé à votre locataire par lettre recommandée avec AR, tenez compte du délai d'acheminement postal, ainsi que du délai que pourrait mettre votre locataire pour venir retirer ce courrier à la poste dans le cas où il serait absent au moment de la distribution.
Bref, n'attendez pas le dernier moment et réservez vous une bonne marge de sécurité.

ATTENTION :
Si ce délai de 6 mois n'est pas respecté par le bailleur pour donner congé à son locataire, le bail est reconduit de plein droit pour sa durée initiale.


TRES IMPORTANT !

Le préavis doit être signifié par lettre recommandée avec accusé de reception, ou par exploit d'huissier, et doit être adressé distinctement à chacun des cotitulaires du bail, faute de quoi, le bail sera automatiquement renouvelé au profit de la personne à qui le congé n'aura pas été signifié.

En d'autres termes, si les locataires sont mariés, chacun des époux doit être informé par courrier distinct de la rupture du bail, même si ce bail n'a été signé que par l'un des époux.

Toutefois, il faut que le bailleur ait eu à sa connaissance l'existance de la ou des personnes cotitulaires du bail. (par ex : un locataire célibataire au moment de la signature du bail et qui n'aurait pas informé son propriétaire de son mariage).
Dans ce cas, le congé qui lui est personnellement notifié est automatiquement valable pour son conjoint.
Il en est de même dans le cas d'un pacte civil de solidarité PACS.

Quant au simple occupant qui partage le toit du locataire, celui-ci n'a aucun droit ni titre particulier et doit quitter les lieux.

A l'inverse, (dans le cas de locataires qui donnent congé à leur propriétaire) tous les titulaires du bail locatif doivent donner congé au propriétaire, faute de quoi, le bail se poursuit au profit de celui qui n'a pas donné congé et qui est donc tenu au paiement des loyers.


 
Ci-dessous, nous vous donnons accès à des courriers types en fonction de votre situation :
- Congé pour motif de vente avec proposition de prix de vente au locataire : CLIC !
- Congé pour motif de vente à un proche : CLIC !
- Congé pour motif de loger un parent ou soi-même : CLIC !
- Congé pour un motif réel et sérieux : CLIC !

Ces courriers ayant une forme relativement officielle, nous vous conseillons tout de même de vous rapprocher de votre locataire pour lui en parler de vive voix, notamment si vous entretenez avec lui de bonne relations.


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