Le dispositif Robien remplace et améliore le dispositif Besson, notamment en supprimant les plafonds de ressources pour les locataires.
ATTENTION : Ce dispositif a été remanié au 1er septembre 2006. Nous vous invitons donc à lire l'article en entier afin de connaitre au mieux ce dispositif et savoir ce qu'il peut vous apporter.
Tous les renseignements ci-après ne sont donnés qu'à titre d'information. Dans tous les cas, n'oubliez pas que le meilleur conseil qui puisse vous être donné en fonction de votre cas personnel sera celui d'un professionnel chargé de votre investissement (votre banquier, votre notaire, l'agent immobilier chargé de la transaction). Ne vous lancez surtout pas à l'aveuglette sur les conseils d'un ami ou sur les recommandations d'une publicité, ou à la simple lecture de cet article. Prenez toujours bien le temps de la réflexion et de faire tous vos calculs avant de vous lancer dans un investissement, surout si vous avez recours à des emprunts. Calculez votre l'endettement supplémentaire que vous engendrera ce nouvel investissement et rappelez-vous que les années sont longues lorsque les fins de mois sont difficiles. Prenez toujours bien le temps d'étudier le marché locatif. Si vous mettez six mois pour relouer votre bien entre chaque locataire, non seulement vous risquez de vous retrouver dans une situation financière délicate, mais en plus, vous ne le rentabiliserez jamais.
LE DISPOSITIF ROBIEN REMANIE AU 01/09/2006 (dit "recentré") :
Pour bénéficier de l'avantage fiscal, l'option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble, d'acquisition du logement si elle est postérieure ou d'achèvement des travaux dans le cas d'une acquisition suivie de transformations. Elle est irrévocable. Elle concerne toutes les options exercées à compter du 1er janvier 2003 lors de la déclaration des revenus de 2003. Toutefois, les opérations de réhabilitation n'ouvrent droit à l'amortissement qu'à compter du 03/04/2003.
Pour pouvoir bénéficier de la déduction au titre de l’amortissement, le bailleur doit joindre à sa déclaration de revenus de l’année d’achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure :
- la déclaration d’option conforme à un modèle type.
- l’engagement de louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée de neuf ans selon un modèle type. Cet engagement est accompagné d’un certain nombre de justificatifs (copie du bail, montant du loyer mensuel).
Le dispositif " Robien " en faveur de l'investissement locatif dans le neuf ou assimilé a été remanié à compter du 1er septembre 2006 et ces modifications concernent les modalités de l'amortissement, la durée de l'engagement et surtout l'ajout d'une nouvelle zone et les plafonds de loyers qui accompagnent ces zones.
Son champ d'application :
Ce régime ne concerne que les propriétés urbaines situées en France (métropole et DOM). Le bénéfice de cette mesure ne peut être cumulé pour un même logement avec la réduction d'impôt au titre de l'investissement dans les DOM.
Sont concernés :
- les acquisitions de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement faites depuis le 01/09/2006,
- les logements que le contribuable a fait construire et qui ont fait l'objet, à compter du 01/09/2006, d'une déclaration d'ouverture de chantier,
- l'acquisition faite à compter du 01/092006 de locaux affectés à un autre usage que l'habitation et transformés en logements,
- l'acquisition faite à compter du 01/09/2006 de logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence (cf. décret du 30.1.02) et qui ont fait l'objet de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles de logements neufs telles que définies par l'arrêté du 19/12/2003 - parution au J.O. du 21/12/2003.
Le bénéfice de l'avantage est réservé à la location à usage d'habitation principale du locataire. (Il est interdit au bailleur de louer à titre de résidence secondaire ou de se réserver une période de jouïssance durant l'année).
L'amortissement :
Le principe de l'amortissement est maintenu :
- 6% du prix d'acquisistion du logement pendant les 7 premières années,
- 4% du prix d'acquisition pour les 2 années suivantes.
Par contre, l'engagement et par conséquent l'avantage fiscal, ne peuvent pas être prorogés au-delà des neuf années.
Au total, le bailleur peut donc amortir 50% du coût d’acquisition du logement. En cas d’acquisition de locaux affectés à un autre usage que l’habitation et transformés en logements ou de logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence et qui font l’objet de travaux de réhabilitation, la déduction au titre de l’amortissement est calculée sur le prix d’acquisition des locaux augmenté du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation.
La période d’amortissement débute le premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Les travaux de reconstruction et d’agrandissement ultérieurs donnent lieu à l’application d’une déduction au titre de l’amortissement au même taux que l’investissement initial, si un nouvel engagement de location de 9 ans est conclu. Les dépenses résultant de travaux d’amélioration ultérieurs sont déduites obligatoirement sous forme d’un amortissement égal à 10% du montant de la dépense pendant dix ans.
Le plafond annuel d’imputation du déficit foncier sur le revenu global est de 10 700 euros.
La durée de l'engagement :
L'engagement du bailleur est de 9 ans, et, comme précisé ci-dessus, sans possibilité de prorogation.
Plafonds de loyers et zonage :
Les plafonds de loyers sont revus à la baisse en zone B et C et le zonage révisé (arrêté du 10/08/2006 : JO du 11/08/2006).
Pour les baux conclus en 2009, les plafonds de loyers mensuels pour les logements neufs ou assimilés s'élevent à :
- Zone A : 21,65 euro/m²
- Zone B1 : 15,05 euro/m²
- Zone B2 : 12,31 euro/m²
- Zone C : 9,02 euro/m²
Il y a désormais quatre zones au lieu de trois :
- zone A : Paris, la petite couronne et la deuxième couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, la Côte d'Azur (bande littorale Hyères-Menton), le Genevois français ;
- zone B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d'Azur, les départements outre-mer et la Corse ;
- zone B2 : les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones frontalières ou littorales chères, ou à la limite de l'Ile-de-France ;
- zone C : le reste du territoire.
Liste des communes correspondant à ces nouvelles zones : arrêté du 10/08/2006
Entrée en vigueur de ce remaniement :
L'entrée en vigueur du " Robien recentré ", et corrélativement la suppression du " Robien " dans sa version initiale, est fixée au 1er septembre 2006.
Ainsi pour toutes les acquisitions de logement neuf ou à réhabiliter effectuées depuis le 1er septembre 2006, et les constructions que le contribuable fait édifier dont la déclaration d'ouverture de chantier est postérieure à cette même date, les bailleurs pourront opter pour le " Robien recentré " ou le " Borloo populaire " nouvellement créé.
A noter qu'en matière fiscale, lorsqu'une vente est consentie sous condition suspensive, la cession n'est considérée comme effective qu'au moment de la réalisation de la condition (ou en pratique de l'acte la constatant).
Aussi, en cas de vente d'un immeuble neuf sous condition suspensive conclue en juin 2006, dont la condition ne se réaliserait qu'en septembre 2006, le régime fiscal applicable à cet investissement locatif sera celui en vigueur en septembre 2006. Le bailleur pourra donc opter, soit pour le " Robien recentré ", soit pour le " Borloo populaire ".
On doit pouvoir en déduire que :
Vous achetez un appartement d'une valeur de 120.000 € que vous mettez en location.
Vous pouvez déduire 7.200 € de vos revenus fonciers imposables chaque année
pendant 7 ans, puis 4.800 € chaque année les 2 années suivantes.
Au bout de 9 années, vous aurez donc déduit 60.000 €.
