L'état des lieux Article 3 de la Loi N° 89 – 462 du 6 juillet 1989

Affichez et partagez cette page sur votre journal Facebook
a
 

Un état des lieux d'entrée baclé, est synonyme de conflits lors de la sortie du locataire.
Une situation peu claire à l'entrée du locataire a peu de chance de l'être à son départ. Alors, que vous soyez le propriétaire ou le locataire, nous vous conseillons dans les deux cas, de soigner l'état des lieux d'entrée et d'y apporter le maximum de soins et d'attention.
Cet état des lieux doit être le plus précis possible. Il décrit chaque pièce du logement loué, leur composition, leur état, ainsi que la description et l'état des équipements de chacune de ces pièces.

 

Cet état des lieux doit être fait contradictoirement, c'est à dire en présence du propriétaire ou de son mandataire, et du locataire, ou bien être dressé par un huissier de justice.
Nous vous conseillons, dans la mesure du possible, de prendre rendez-vous pour effectuer cet état des lieux, à une heure de la journée où il fait encore jour, ou de prendre la précaution d'avoir le logement alimenté en électricité et muni d'ampoules suffisamment puissantes pour y voir clairement tous les défauts qui pourraient se cacher dans chaque coin du logement.
Faire un état des lieux à la lampe électrique n'a jamais été très pratique.

Cet état des lieux, rédigé en autant d'exemplaires que de parties signataires du bail, devra être joint à chacun des exemplaires de ce bail (peut-être non agrafé aux autres documents, pour des raisons de commodité pour le remplissage), accompagné des dispositions générales (les annexes), ainsi que de l'état des risques naturels et technologiques, et du diagnostic de performance énergétique.

Cet état des lieux dressé lors de l'entrée du locataire dans le logement, permettra de comparer l'état de ce logement lors de son départ. Il appartient donc à chacune des parties de soigneusement conserver son exemplaire afin de le ressortir lors du départ.

Si le propriétaire refuse de dresser un état des lieux lors de l'entrée du locataire, il lui appartiendra alors de faire la preuve que les dégradations qu'il invoquera lors du départ du locataire, sont effectivement du ressort du locataire.
En votre qualité de locataire, si vous vous trouvez dans ce cas, adressez sans tarder un courrier recommandé avec accusé de réception à votre bailleur pour lui signifier votre désir d'établir un état des lieux d'entrée. Cette démarche vous couvrira si un problème survenait lors de votre départ.

Cas moins probable mais qui s'est déjà produit, si le locataire s'y oppose, ou indique au propriétaire qu'il n'est pas nécessaire d'effectuer un état des lieux lors de son entrée dans les lieux, il sera présumé avoir pris possession d'un logement en excellent état. De même, si cet état des lieux n'avait pu être dressé lors de l'entrée du locataire pour quelque motif que ce soit (oubli, manque de temps ou autre).

ATTENTION :
L’article 1731 prévoit que « S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

Le juge du fond énonçant, par une appréciation souveraine, que le preneur ne rapportait pas la preuve que les dégradations, dont la réparation était réclamée, résultaient d'une usure normale, c'est à juste titre qu'il a été condamné à payer au bailleur une indemnité de remise en état (Cass. 3e civ., 19 avr. 1972 : Bull. civ. 1972, III, n° 245).

La Cour de cassation contrôle le respect de cette présomption légale.

La présomption de l'article 1731 s'applique exclusivement aux réparations locatives, et non aux réparations de gros entretien (Cass. civ., 28 janv. 1936 : D. 1936, p. 148. – CA Colmar, 14 déc. 2005 : JurisData n° 2005-293060).

Elle ne s’applique qu’aux lieux loués et non aux biens mobiliers.

La présomption de l'article 1731 est une présomption simple qui peut être combattue par la preuve contraire.

Cette preuve peut être faite par tous moyens, tels que les témoignages et présomption.

De toutes façons, il faut savoir que le locataire ne doit pas effectuer de travaux ou de transformations importantes dans le logement sans l'accord écrit du propriétaire. Il en est de même pour ce qui est des transformations difficilement réversibles, telles la pose d'une moquette collée sur un lyloléum ou un parquet, ou des dalles de Gerflex collées sur un parquet, une peinture foncée ou un crépi sur les plafonds ou sur les murs si ceux-ci n'en comportent pas déjà. Nous ne parlerons pas de l'abattage de cloisons, ou, dans le cas de pavillons, de l'abattage des arbres du jardin pour utlisation en bois de chauffage (nous avons vu le cas plusieurs fois !!!).
Les locataires qui seraient tentés de réaliser ce genre de transformations, doivent savoir que la remise en état des lieux sera entièrement à leur charge au moment de leur départ.

 

A QUEL MOMENT FAIRE CET ETAT DES LIEUX ?
• A l'entrée, au moment où votre locataire doit prendre possession du logement, vous dressez l'état des lieux d'entrée en sa présence. A l'issue de cet état des lieux d'entrée, vous devez avoir signé le bail et remis son exemplaire à votre locataire (ne remettez jamais les clés sans avoir fait signer son bail à votre locataire), il vous a payé la totalité des sommes qu'il vous devait à l'entrée, cet à dire le mois d'avance avec les acomptes sur charges s'il y en a, ainsi que la totalité du dépôt de garantie.
Il vous a remis tous les documents qu'il lui restait à vous fournir et surtout, un double de son attestation d'assurance couvrant les risques locatifs.
A l'issue de ces formalités, vous lui remettez la totalité des clés du logement(1). A partir de ce moment là, vous n'êtes plus chez vous, mais chez votre locataire.

(1) Nous vous déconseillons fortement de conserver un double des clés du logement que vous louez, même si c'est votre locataire qui vous le demande, "...pour le cas où !", car en cas de problèmes, il pourra toujours être en mesure de prouver que vous avez pu pénétrer dans son logement en son absence et faire valoir la violation de domicile au titre de l'article 226-4 du Code Pénal.

• A la sortie, lorsque votre locataire quitte son logement, au moment où il doit vous remettre les clés, vous devez faire l'état des lieux de sortie, toujours en sa présence.
La meilleure façon de procéder, est de reprendre l'état des lieux d'entrée et de comparer l'état de chaque pièce et de ses équipements et de constater si des dégradations ont eu lieu.

Simple question de bon sens, mais le cas nous a déjà été rapporté, ne procédez pas à l'état des lieux de sortie si votre locataire a encore des meubles dans le logement et qu'il vous promet de vous rapporter les clés un peu plus tard.

Attention, ne confondez pas usure normale et dégradations. Si votre locataire est rentré dans un logement neuf il y a huit ans, il n'a pas à vous rendre un logement neuf. Le vieillisement du logement par le temps n'est pas imputable au locataire.
N'essayez pas de vous faire payer les travaux de remise à neuf par votre locataire. Si la moquette d'une chambre a douze ans et que son état d'usage ne permet pas la re-location du logement sans son remplacement, vous ne pourrez pas la remplacer aux frais de votre locataire.
Il en est tout autrement si celle-ci n'a que trois ans et qu'elle a été arrachée par un animal qui a été enfermé dans la pièce, par exemple.
De même, des brûlures de mégots sur le parquet du séjour ou sur le rebord du plan de vasque, un trou dans une porte, une vitre fêlée, une porte du meuble sous-évier cassée, un choc dans l'évier en inox, ou le col de cygne du robinet tordu, le flexible de douche cassé ou arraché, etc...font partie de dégradations dont la réparation peut être mise à la charge de votre locataire.

Pour les chevilles dans les murs, il est tout à fait normal que votre locataire accroche des cadres sur les murs. S'il y a 3 ou 4 chevilles dans les murs du séjour ou de la chambre, n'ennuyez pas votre locataire avec cela. Maintenant, s'il a fait une vingtaine de trous dans chaque mur ou une trentaine de trous dans un plafond pour y accrocher on ne sait quoi, ne le manquez pas.

A l'occasion de cet état des lieux de sortie, vous en profitez pour relever les indexes des compteurs d'eau, vous faites l'inventaire des clés que vous remet votre locataire et vous vérifiez qu'elles fonctionnent et correspondent bien aux verrous en place sur les portes, et n'omettez pas de récupérer la clé de la boite aux lettres.

Si votre locataire ne vous l'a toujours pas communiquée, demandez lui bien sa nouvelle adresse, car c'est à celle-ci que vous lui enverrez le chèque du solde de son dépôt de garantie sous les deux mois à compter de ce jour.
Au moment où votre locataire vous a remis les clés, vous êtes de nouveau chez vous et pouvez disposer des lieux comme bon vous semble.

En fonction des relations que vous aviez avec votre locataire et de la personnalité de celui-ci, nous vous conseillons, avant de relouer le logement, de changer au moins un verrou de la porte (généralement le canon du milieu est celui qui est le plus utilisé), car, sans vouloir noircir le tableau ou accuser qui que ce soit, nous avons vu le cas de nouveaux occupants d'un logement qui nous ont signalé "...qu'ils avaient eu l'impression que quelqu'un avait pénétré chez eux durant leur absence !..." (chat affolé réfugié sous un meuble !?! , traces de pas et objets légèrement déplacés, parfum étranger, odeur de fumeur, ...)

A l'attention des locataires qui lieraient cet article, nous vous conseillons grandement, avant de procéder à l'état des lieux de sortie, d'effectuer les menues réparations vous incombant, de même que de faire un bon ménage dans tout le logement, (ainsi que sur les dessus de meubles hauts dans la cuisine s'il y en a !!!). Cela vous évitera certainement des problèmes le jour de l'état des lieux de sortie.

COMMENT FAIRE CET ETAT DES LIEUX ?
Celui-ci peut être fait sur papier libre, ou sur un formulaire déjà établi, ou acheté en librairie. Les moyens modernes actuels permettent à tout un chacun de préparer sur ordinateur un état des lieux type correspondant au mieux à la composition du logement loué, avec des cases vides qu'il ne restera plus qu'à remplir sur les lieux.
Dans tous les cas, il devra être le plus détaillé possible.

Ne vous contentez pas d'indiquer "Salle de bains en bon état", ou "Rien à signaler en général". Il est dans l'intérêt des deux parties d'indiquer le maximum de précisions.

Par exemple :
Salle de bains : Sol en Gerflex propre et en bon état sauf une tache claire (javel ?) devant la baignoire, murs carrelés en très bon état, 2 trous de chevilles à droite du lavabo, 1 trou de cheville dans le mur derrière la porte. Peinture du plafond neuve(2).
Baignoire en état d'usage et comportant 1 éclat dans l'émail côté évacutation ainsi que quelques légères rayures sur le fond. Robinetterie en bon état de fonctionnement, flexible de douche en bon état, poire de douche neuve(2). La bonde d'évacuation est abimée.
Vasque en bon état, robinetterie en bon état sauf mousseur à remplacer. Plan de vasque en marbre en bon état (profiter ici pour rappeler à votre locataire qu'il est proscrit d'utiliser des produits anti-calcaires sur le marbre). Meuble sous-vasque en laqué blanc en bon état sauf une porte qui se referme mal. Miroir et bandeau halogène sur plan de vasque en bon état. .../...

Continuez ainsi pour chaque élément, et pour chaque pièce du logement.

Si au moment de l'état des lieux d'entrée, le logement n'a pas l'électricité, il est important de le signaler sur l'état des lieux "Etat des lieux réalisé sans électricité" et le locataire pourra émettre des réserves concernant le fonctionnement de l'installation électrique et sur les appareillages électriques.

De même, au début de la période de chauffe, des problèmes non apparents au moment de l'état des lieux peuvent apparaitre (thermostat hors service ou défectueux, complément de gaz dans les clim réversibles, etc...). Il conviendra alors au locataire de les signaler immédiatement au bailleur afin qu'il y remédie.

D'autres informations importantes :
(Le complément de gaz dans les systèmes de climatisation est à la charge des locataires, mais si ceux-ci viennent de rentrer dans les lieux, ils n'ont pas à supporter cette charge).

Dans tous les cas, si dans les jours qui suivent l'état des lieux d'entrée, le locataire constate un défaut important qui n'a pas été indiqué sur l'état des lieux, il est vivement conseillé au locataire de le signaler au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il est rappelé que tous les appareils de chauffage ou de production d'eau chaude fonctionnant au gaz doivent obligatoirement faire l'objet d'un contrat d'entretien et être révisés et entretenus aux périodes indiquées sur ce contrat ou lorsque l'entreprise ayant en charge l'entretien de ces appareils le juge utile ou nécessaire. Le locataire ne peut en aucun cas s'opposer à cet entretien.

Si le logement est équipé de détecteurs de fumées, pensez à mettre des piles neuves lors de l'état des lieux d'entrée, en rappelant que ces piles doivent être changées tous les ans, sauf indications contraires (5 ans en général pour les piles au lithium).

(2) Attention à n'employer le terme "neuf" que si c'est réellement le cas. Une peinture "neuve" vient d'être réalisée juste avant l'entrée du locataire dans les lieux. En ce qui concerne une peinture qui a été faite il y a deux ans, juste avant l'entrée du précédent locataire, même si celle-ci présente un aspect de neuf, il conviendra d'indiquer "peinture en bon état" ou "... en très bon état". Il en est de même pour tous les équipements et accessoires. Neuf n'a jamais servi, sinon c'est en bon état ou en très bon état.

Cette procédure doit être répétée pour l'état des lieux de sortie. A l'issue de cet état des lieux de sortie, toutes les réparations qu'il serait nécessaire de réaliser pour la remise en état du logement et qui sont à la charge du locataire, pourront, sous réserve de pouvoir fournir des devis, ou factures, ou tickets de caisse, être déduites du montant du dépôt de garantie. Si le montant des réparations est supérieur au montant du dépôt de garantie, le bailleur pourra alors réclamer la différence au locataire.

Lors de l'état des lieux de sortie, vérifiez que votre locataire n'a pas remplacé tous les plombs du tableau électrique par des trombones ou autres objets métalliques ou conducteurs. Le cas se présente très souvent.

Nous attirons votre attention sur le fait que les compagnies d'assurances exigent en principe TROIS points de fermetures sur la porte principale d'accès aux logements. Vous devrez donc remettre les clés d'un logement équipé de ces trois points de fermetures à votre locataire. Si ce n'est pas le cas, sachez que cette dépense n'incombe pas à votre locataire et que vous devrez lui rembourser la facture de mise en conformité s'il avait pris la décision de faire exécuter ces travaux pour pouvoir s'assurer contre les risques locatifs. Normalement, votre locataire devrait vous signaler si son assurance lui exige d'ajouter un ou plusieurs points de fermetures, afin de vous laisser le choix de l'entreprise intervenante.

Toutes les portes d'entrées modernes possèdent un système multi-points intégré. Par contre, en ce qui concerne les portes anciennes, le meilleur moyen est de placer trois verrous. Sachez qu'il arrive que dans certains vieux bâtiments, la cage d'escaliers soit "classée". Cela veut dire que toutes modifications visuelles effectuées dans la cage d'escaliers, y compris les portes palières, doivent être approuvées par les Bâtiments de France pour pouvoir être effectuées. Si tel est le cas pour votre logement, n'essayez pas de passer à travers en changeant une porte, par exemple, car vous risqueriez une forte amende, plus la charge des travaux de remise en conformité effectués par une entreprise diligentée par les Bâtiments de France, dont le montant de la facture ne pourrait être discuté. De même, si le bâtiment est classé, signalez le à votre locataire, car un simple étendoir à linge trop près d'une fenêtre peut faire l'objet d'un rappel.



L'ETAT DES LIEUX PEUT AUSSI ETRE DRESSE PAR UN HUISSIER DE JUSTICE.   
 A QUEL MOMENT ? QUI PAYE ?

Lorsqu'une des deux parties refuse de dresser à l'amiable un état des lieux contradictoire, ou éventuellement pour éviter tout litige, il est préférable de faire effectuer l'état des lieux (d'entrée ou de sortie, ou les deux) par un huissier de justice.
Par exemple, lors de l'état des lieux d'entrée, un propriétaire s'entête à faire avaler au locataire que tout est parfait dans le logement, qu'il refuse de noter qu'un lavabo est fêlé, que le meuble sous-évier est complètement moisi et pourri mais que ce n'est pas grave, qu'une vitre est fêlée mais que ce n'est rien, qu'il y a de nombreux trous de chevilles dans les murs mais que c'est normal, que le papier peint de la chambre d'enfants est griffonné et qu'il note qu'il est en état d'usage sans faire état des traces, bref, dès que le locataire présume la mauvaise foi du propriétaire, ou l'inverse lors de l'état des lieux de sorties, et que l'entente n'est pas possible, il convient de faire appel à un huissier.

Deux cas :
1/ L'huissier convoquera alors les deux parties, sept jours à l'avance par lettre recommandée avec AR. Chacune des partie sera alors présente pour faire ses constations et à l'huissier d'en prendre acte en fontion de ses propres constatations.
2/ L'huissier se rend seul sur les lieux et établi un descriptif du logement par écrit. Il ne se prononce pas sur l'état du logement, mais fait une photographie écrite de ce qu'il voit.

Les frais d'établissement d'un état des lieux par huissier de justice ou tout autre professionnel, sont généralement fixés forfaitairement et affichés en étude ou en agence.
Lorsque les deux parties n'ont pu se mettre d'accord pour effectuer un état des lieux à l'amiable, les frais d'établissement de cet état des lieux sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
Lorsqu'une seule des parties mandate un huissier ou tout autre professionnel pour établir un état des lieux, alors que l'autre partie n'était pas opposée à son établissement à l'amiable, les frais de cet état des lieux incombent en totalité à la partie qui a mandaté le professionnel.


Le principe de la responsabilité des locataires :
Pour savoir si les lieux sont remis dans leur état initial par le locataire, le bailleur va comparer les constats d'entrée et de sortie.

S’il y a une divergence entre les deux constats, le bailleur pourra rendre responsable le locataire des dégradations.

Cependant, la jurisprudence exige que les constats établis soit suffisamment significatifs et détaillés.

Il a été jugé que n’était suffisamment significative de négligences ou dégradations imputables aux locataires pour justifier sa condamnation au paiement des travaux effectués par les propriétaires, la comparaison entre le constat d'huissier établi après le départ de ces derniers et l'état des lieux établi lors de la prise de possession, état des lieux des plus sommaires car établi sur un imprimé comportant des cases relatives à la situation générale de l'immeuble et aux caractéristiques détaillées de chaque pièce, cases au nombre de soixante six dont seules huit étaient remplies et faisaient état de défectuosités (CA Rennes, 7e ch., 13 déc. 1988 : JurisData n° 1988-051209).

En principe, le locataire doit, à l’expiration du bail, prendre à sa charge les travaux de remise en état afin de réparer les dégradations et faire disparaître les changements opérés. 

Ce n'est pas au bailleur de faire les avances nécessaires et de les effectuer à ses risques (Cass. soc., 14 févr. 1957 : Bull. civ. 1957, IV, n° 166).

Cependant, assez souvent, en vertu d'une convention expresse, il est prévu que le locataire versera au bailleur, lors de la prise de possession des lieux, une somme servant de garantie pour les réparations locatives et les dommages causés à la chose louée.

Si cette somme n’est pas suffisante pour assurer l'exécution des travaux nécessaires, le preneur doit donc supporter la différence.

Si le preneur n'a pas effectué les réparations à la sortie et que le bailleur se trouve dans l’impossibilité de relouer parce que l'immeuble est en mauvais état, celui-ci pourra demander des dommages-intérêts en plus des réparations.

L'acceptation des clés par le bailleur n'implique pas qu'il renonce à réclamer la remise en état des lieux au preneur sortant ; il a été jugé que « les juges du fond décident souverainement que la remise des clés par le locataire ne prive nullement le propriétaire du droit de réclamer des indemnités pour réparations locatives, alors qu'il peut prouver que les dommages étaient le fait du preneur » (Cass. 1re civ., 22 janv. 1962 : Bull. civ. 1962, I, n° 43).



Nous espérons que ces renseignements vous auront été utiles.

Téléchargez un état des lieux vierge. CLIC !

a

VOTRE BAIL DE LOCATION et LA GESTION DE VOS BIENS IMMOBILIERS
Espace dédié aux locataires et aux propriétaires bailleurs
WWW.LOCABAIL.NET


 


Site www.locabail.net © A&P Productions - Tous les documents de ce site sont protégés