Si vous possédez déjà plusieurs biens en location, vous n'apprendrez peut-être rien ici. Par contre, si vous voulez vous lancer dans l'aventure, sachez, avant d'investir dans du placement locatif, que contrairement à certaines rumeurs, tout ne se loue pas à n'importe quel prix. Du moins, plus de nos jours.

Aujourd'hui, de nombreuses solutions s'offrent à qui veut capitaliser pour compléter sa retraite.
De l'appartement des parents qui se libère à leur décès avec le rachat des parts à la famille, à la ruine à rénover et à réaménager, en passant par du placement Robien borloo Scellier, tous ces placements, s'ils sont réalisés à temps, pourront vous permettre de passer une retraite plus confortable.

L'investissement dans la pierre a toujours été un placement sûr, et il le demeurera. Du fait de la croissance du marché, on sait qu'un capital investi aujourd'hui prendra toujours de la valeur. Encore faut-il ne pas le surpayer aujourd'hui.

Une règle à adopter : Toujours comparer par rapport à ce qui est comparable.
On a pris l'habitude de dire que le prix du M2 dans une ville vaut tant. D'accord. Mais ceci est une moyenne, et le prix du mètre carré dans un certain quartier peut être différent d'un coin de ce quartier même à un autre.

On pourra vous annoncer un prix pour l'achat d'un appartement dans une résidence en vous annonçant que les deux derniers se sont vendus à ce prix là dans l'immeuble voisin.

Prenez alors au moins le temps de vérifier que l'immeuble voisin est comparable au votre à tous les niveaux : même résidence, même standing, même état, même exposition, même environnement (il peut être exposé côté forêt, alors que celui que l'on vous propose donne côté boulevard ou autoroute, ou plein vis à vis avec un futur projet), l'appartement à vendre peut être exposé Nord, alors que les 2 autres étaient côté Sud, à quel étage, etc...

Tous ces facteurs parmi bien d'autres peuvent considérablement jouer sur la valeur du bien. L'immeuble dans lequel on cherche à vous vendre un appartement est-il situé dans une zone innondable ? De très nombreux cas se présentent où dans certaines résidences, 1 ou 2 immeubles prennent le bain à chaque gros orages, car placés légèrement en contre-bas par rapport aux autres.
Conséquences, garages et halls d'entrée innondés, cage d'ascenseur bloquée, etc..., alors que les immeubles situés autour, à quelques mètres seulement, ne subissent aucun dommage.

On vous vend aussi un garage ? Vérifiez qu'il s'agit bien d'un garage, et non d'une place de stationnement dans un parking souterrain, auquel cas il s'agit d'un parking. (souvent des commerciaux jouent sur les mots). Vérifiez aussi que ce garage est facilement accessible (généralement le garage situé tout au bout, contre le mur, est difficile d'accès, notamment si la zone de manoeuvre est restreinte). Ce garage fait-il exactement la même surface que les autres ? Quelques-fois, un garage de plus est tiré d'un espace perdu. Si le volume est inférieur aux autres, ou qu'un pilier de soutènement tombe en plein milieu, et que vous ne puissiez pas rentrer votre voiture ou en descendre correctement une fois dedans, il n'y a pas de raisons qu'on vous le vende au même prix. Si ce garage est en sous-sol, vérifiez que ce sous-sol ne soit pas innondable à chaque pluie ou orage, car c'est très courant.

Ne vous laissez pas éblouir par les arguments d'un vendeur. Une fois la visite terminée, revenez sur les lieux pour étudier à tête reposée que toutes les qualités que l'on vous a vantées d'un quartier sont bien réelles. Vous avez visité un samedi et tout est très calme ? Il est possible qu'en semaine, à cause du centre universitaire voisin, ou de la gare toute proche, le quartier soit très bruyant, ou que votre locataire soit obligé d'aller garer sa voiture à plus de 800 mètres de chez lui. Pas très bon pour garder un bon locataire. Certains quartiers résidentiels proches des centre-villes, très calmes le week-end, sont envahis en semaine par le stationnement que le centre ne peut absorber, ou du fait de l'absence de parc-mètres.

De nos jours, du terrain vague autour du quartier veut certainement dire futurs projets à court ou moyen terme. Renseignez vous à l'urbanisme. Selon ce que l'on va construire à côté, votre bien peut ne plus valoir un clou.

SCELLIER, BORLOO et ROBIEN, URSSAF, CANCRAS et CARBALAS, ... Retrouvez vous dans cette jungle.
Si vous voulez réaliser un placement locatif, méfiez vous quand-même des grands battages médiatiques. Au même titre que ceux qui font fortune en bourse, les meilleures affaires ne sont pas celles que tout le monde est invité à venir faire. Et en fonction de votre situation et de votre localisation, ce n'est pas forcément dans le neuf que vous pourrez faire le meilleur placement.


PROFITER DE LA DEFISCALISATION, MAIS ...
Peut-être l'avez-vous remarqué, mais quelque-soit l'étiquette, chaque gouvernement en place propose son placement miracle.
Actuellement, les médias nous incitent à profiter des avantages fiscaux offerts par les placements dits "BORLOO-ROBIEN" qui viennent d'être récemment remplacés par la loi "SCELLIER" , en attendant celui ou ceux qui viendront après.
Inutile d'apprendre les noms par coeur, le temps de les retenir et ils auront déjà changé.

Pour cela, vous pouvez facilement obtenir tous les renseignements nécessaires pour vous lancer en toute connaissance de cause. Nous vous laissons le soin de faire vos recherches et d'étudier les avantages que ces solutions de placement vous apporteraient en fonction de votre situation personnelle.
Les quelques conseils que nous pourrions vous donner, sont de bien étudier les propositions obtenues avant de signer, d'investir le plus près possible de chez vous, et de ne pas hésiter à vous rendre sur place pour voir où et dans quoi vous allez investir.
Attention, certains commerciaux ont la dent longue et les arguments nécessaires pour ne pas vous laisser repartir sans avoir signé.

Des milliers de personnes se sont laissées aller à investir dans des immeubles bâtis à la hâte, au grand profit de gros promoteurs et de matraquages publicitaires, dans des zones où ils ne trouveront peut-être jamais de locataires.
Nous avons récemment vu à la télévision, de véritables villes fantômes constituées de "placements miracles". En attendant, pour ceux qui ont acheté, les crédits et les charges tombent et les immeubles se dégradent car pas de fonds nécessaires à leur entretien, des malfaçons apparaissent sur les constructions, les promoteurs ont disparu, des appartements se font squatter ; tout le cocktail nécessaire pour réduire à l'état de peau de chagrin le joli quartier que l'on vous avait promis et montré sur le dessin. Sans parler des avantages fiscaux réduits à néant, car non respect des engagements de votre part because pas de locataires.


PEUT-ETRE, PREFERER INVESTIR DANS L'ANCIEN ?
Si, au contraire, vous décidez de faire un placement dans de l'ancien (rachat d'un bien de famille, achat d'un bien situé dans votre voisinage, etc...), orientez-vous plutôt du côté des immeubles ayant le moins de charges possible. Ceci est un très bon argument pour louer. Lorsqu'un candidat locataire lit une annonce du type "Appt, T3.... Loyer 730 euros + charges 180 euros", il passe tout de suite à une autre annonce. Bien sûr, s'il n'y en a pas d'autres à louer, il vous téléphonera, viendra visiter, louera peut-être votre appartement, mais y restera le moins longtemps possible. Si à cause du montant des charges votre appartement reste inoccupé en moyenne 2 mois par an, inutile de vous préciser que vous perdrez beaucoup d'argent, et peut-être ne pourrez-vous pas y faire face financièrement. Et puis, lourdes charges locatives vont souvent de pair avec lourdes charges non récupérables, donc à votre charge, auxquelles s'ajouteront les charges d'entretien pour les périodes inoccupées.

Quelques-fois, un appartement situé dans un petit immeuble ancien de 2 ou 3 logements constitue une bonne solution d'investissement.
Un minimum de charges, souvent pas de syndic, pas d'espaces verts, toute petite structure, donc moins de frais.
Quelque-fois bien placés à proximité des commerces, ces petits immeubles abritent des logements souvent très prisés par les locataires, qui trouvent enfin un appartement moins impersonnel, dans un petit immeuble sympa, où on nettoie la cage d'escaliers chacun à tour de rôle.

Dans un immeuble sans ascenseur, vous louerez plus facilement un premier ou deuxième étage qu'un quatrième.

En investissant dans l'ancien, pensez qu'en plus de certains travaux de remise en état ou de propreté, vous aurez certainement des travaux de remise aux normes à prévoir. Pensez au plomb, à l'amiante, aux termites, à l'isolation (surtout si vous êtes au dernier étage), aux menuiseries des ouvertures, à l'électricité, au gaz.

Tout cela est maintenant détaillé dans le diagnostic que doit pouvoir vous remettre le vendeur si vous lui en faites la demande au moment de la visite, mais qu'il doit fournir obligatoirement avant la signature de l'acte définitif. Le diagnostic de performance énergétique vous permettra de connaître à peu près l'état d'isolation de l'immeuble.

Faites alors une étude du montant des travaux à réaliser pour pouvoir louer un appartement décent et surtout aux normes, et vérifiez que le prix de vente, majoré du montant des travaux, ne dépasse pas le prix de marché, ou votre possibilité d'endettement.
Calculez aussi les possibilité d'aides de l'ANAH pour certains travaux de réhabilitation, de mise aux normes, d'isolation, ou de remplacement des systèmes de chauffage anciens par des systèmes plus économiques et/ou écologiques.

Pensez qu'en faisant réaliser ces travaux par des entreprises, vous pourrez bénéficier d'un taux de TVA réduit et que la totalité de ces travaux pourra être déduite fiscalement.

En ce qui concerne les énergies nouvelles (pompes à chaleur, climatisations, etc...), qui deviennent très à la mode actuellement, attention aux devis que l'on vous met sous le nez, car il y a de nombreux escrocs. Prenez soin de bien vérifier que l'entreprise possède toutes les qualifications requises pour réaliser votre 'installation, ainsi que des références, de même que l'ancienneté de l'entreprise. Un marché énorme est en train de s'ouvrir et, comme très souvent dans ce cas, de nombreuses entreprises vont se créer uniquement pour empocher une partie du pactole et disparaître aussitôt le gâteaux terminé. Résultat : Peut-être une installation non réalisée dans les règles de l'art, peut-être même défectueuse, et personne en face pour répondre.


Pour en revenir à votre choix d'investissement, dans tous les cas, pensez toujours à la revente.
Vous pouvez très bien être intéressé par un bien parce-que vous le destinez à la location, mais si celui-ci ne se vendait pas depuis des mois qu'il était en vente, c'est qu'il y a peut-être un problème. Le jour où, pour une raison qui vous est propre, vous vouliez vous séparer de votre bien, vous risqueriez à votre tour de rencontrer des difficultés. Et sachez qu'une très faible proportion d'acquéreurs investit dans du locatif.


LE CALCUL DE VOTRE ENDETTEMENT :
En principe, comme beaucoup d'entre-nous, si vous envisagez de réaliser un ou plusieurs investissements locatifs, c'est pour améliorer votre future retraite. Il est vrai que devant l'incertitude que nous connaissons aujourd'hui au niveau des retraites de demain, le placement dans la pierre est LA solution, à fortiori si vous êtes commerçant ou artisan.

Malheureusement, les différents gouvernements qui se sont succédés depuis plusieurs décennies ne semblent pas avoir eu comme objectif d'aider fiscalement les petits propriétaires bailleurs.
Certes, l'accès aux financements leur a peut-être été facilité, mais pour leur en reprendre toujours plus après. Aujourd'hui on dit qu'il manque de logements locatifs, alors il faut construire, on ne sait pas où, mais il faut construire ; alors, on fait tout et n'importe quoi.

Or, si l'investissement locatif avait été beaucoup plus avantageux, de nombreuses personnes se retrouveraient propriétaires aujourd'hui d'un ou plusieurs logements, ce qui aurait pour double conséquence, d'augmenter le pouvoir d'achat de ces personnes à leur retraite d'un côté, et d'enrichir l'offre locative de l'autre.
Le résultat permettrait à des retraités de s'assumer plus facilement et de payer des impôts, plutôt que d'être à la charge de l'état ou de leurs familles, et un parc locatif plus riche serait plus valorisé (meilleures prestations et meilleur entretien pour louer plus facilement face à la concurrence), et les loyers se seraient modérés d'eux-mêmes. Peut-être qu'un jour...


Dans tous les cas, étudiez bien votre niveau d'endettement. Ne vous laissez pas prendre au jeu de vous dire qu'en louant votre appartement 800 euros, vous aurez 800 euros de plus dans votre budget chaque mois.
Ne vous fiez surtout pas aux montants des loyers que pourront vous avancer les courtiers présents sur les programmes de constructions ou d'investissements. (le vendeur dans l'Algéco ). Pour vendre, nous avons personnellement vu la cas sur Aix en Provence, de loyers annoncés 75% au dessus de la réalité. inutile de vous préciser les problèmes rencontrés par les propriétaires par la suite.

Pensez surtout à cela d'autant plus si vous avez recours à un emprunt pour financer cet investissement. Sachez que seuls, les intérêts des prêts bancaires sont déductibles des revenus fonciers, et non le montant des échéances. Les cinq premières années cela peut représenter une bonne part de déduction, mais par la suite, cela s'érode au fil des ans, et vous pouvez facilement sauter une tranche d'imposition sans pour cela avoir plus de revenus. Ne vous fiez pas non plus à la possibilité des augmentations futures des loyers et des salaires, rien n'est plus incertain à l'heure actuelle. Et il en va de même pour les possibilités de déductions qui s'érodent au fil des années.

A ce titre, nous attirons votre attention sur la méthode de déclaration de vos revenus fonciers.
Attention, car le régime du micro-foncier n'est pas forcément la meilleure méthode de déclaration, surtout si vous avez de gros intérêts d'emprunts, des charges d'entretien importantes, ou des travaux en prévision. Etudiez bien les deux cas et choisissez la plus avantageuse pour vous, en sachant que vous vous engagez à conserver ce régime de déclaration pour 3 ans.


Si, comme certains, vous avez entendu dire, ou vous pensez qu'un appartement en location s'amorti en trois ans, posez vous la question de savoir pourquoi pas plus de personnes investissent dans le locatif.

Plus sérieusement, si vous financez votre investissement sur 20 ans comme presque tout le monde, lorsque vous aurez terminé de le payer, vous aurez certainement, si vous n'y avez pas eu droit avant, à financer des travaux de ravalement de façades, certainement une chaudière à remplacer, une cage d'escaliers à rénover, peut-être des volets ou rideaux électriques à remplacer, peut-être des travaux de remise aux normes, des isolations, des rénovations d'ascenseur, ... Bref, vous voyez, cela peut durer encore bien plus longtemps que l'on croit, et vous aurez alors peut-être besoin d'un autre financement sur une durée de 3, voire 5, ou peut-être 10 ans de plus suivant la nature des travaux. Ce n'est pas demain que vous vivez de votre placement locatif. Moralité, au plus on s'y prend jeune, au mieux c'est !

Dans le même temps, le montant des impôts fonciers aura été multiplié par 3, ou 4, ou, comme dans certaines communes, par 10 ou 15. La décentralisation n'a pas fini de nous surprendre de ce côté là, de plus, Bruxelles nous réserve certainement son lot de surprises que nous seront toujours à temps de découvrir le moment venu.
Donc, assurez-vous une bonne marge de manoeuvre pour ne pas vous retrouver pris à la gorge, car, même si vous avez toujours la possibilité de revendre votre bien si vous avez des difficultés pour le financer, on ne fait jamais de bonnes affaires lorsqu'on est coincé et pressé. En plus, rappelez-vous que votre locataire est dans les lieux jusqu'à la fin de son bail et que la revente d'un bien immobilier occupé ressort du miracle.

Le remboursement de l'emprunt nécessaire au financement de cet investissement représentera en général environ 30% du montant des loyers bruts. A cela vous ajoutez environ 10% de charges d'entretien, + le montant des taxes foncières, + les assurances, + les charges non récupérables, + la part d'imposition sur les revenus fonciers qui représente environ 12%, et sur ce qui reste, vous ajoutez 10% de prélèvement de CSG-RDS. Au final, vous pouvez facilement vous retrouver avec seulement 10 à 20% du loyer en bénéfice, et souvent même, une perte financière de plusieurs dizaines d'euros par mois, et ce, durant toute la durée du prêt ou au moins une bonne moitié de celle-ci.
Si en plus vous avez des travaux, ou si votre bien reste vide 4 mois entre chaque locataire...
Peut-être aviez vous envisagé plus, mais la réalité est proche de ces données, en sachant que fiscalement vous serez peut-être en positif, alors que financièrement vous serez en négatif ; cqfd que vous paierez des impôts sur des revenus que vous n'avez pas réellement.

Si vous prenez un endettement égal à 30% de la totalité de vos revenus (salaires + loyers), vous pourriez plus ou moins rapidement vous trouver dans une situation financière critique.
Donc, attention, étudiez toujours bien vos possibilités de financement, bannissez le taux variable au profit du taux fixe (on a tous entendu parler de l'épisode très récent) et étudiez bien le marché locatif de la zone dans laquelle vous allez investir afin de vous assurer que les loyers que l'on vous annonce correspondent bien à la réalité. Faites le tour des agences en qualité de locataire pour voir ce qu'on vous propose.

Calculez aussi, dans le cas où un départ en retraite ou en pré-retaite arriverait avant la fin des crédits, que l'incidence financière s'il y a, ne vous mette pas dans une situation délicate ; si ce n'est question que d'un an, cela peut s'arranger en anticipant et en plaçant un peu d'argent pour palier à la différence durant cette période, mais s'il vous reste dix ans de crédits après votre départ en retraite, selon votre cas, vous pourriez trouver le temps long et les 20 derniers jours de chaque mois difficiles.

Par expérience, pour votre demande de crédit, faites plutôt confiance à votre banquier qui vous connait bien et qui n'a pas intérêt à vous mettre dans une situation critique, plutôt qu'à un commercial dans une Algéco qui va tout faire pour vous placer un crédit sur le dos pour atteindre ses objectifs de ventes et qui n'aura absolument rien à faire de votre situation future, d'autant plus que dans trois mois, il sera certainement bien loin d'ici.
Etudiez quand-même sa proposition, mais ne signez rien. Sachez que si vous avez signé une promesse d'achat, la loi donne à tout acheteur non professionnel un délai de rétractation de 7 jours à compter de la date de signature de la promesse ou du compromis de vente. Vous avez donc la possibilité de revenir sur votre décision, mais gardez à l'esprit que la démarche est toujours délicate et que bien souvent, il faut négocier, voir se battre, pour annuler tout engagement et se faire restituer le ou les chèques versés en acomptes. Certains courtiers ou responsables ne sont plus joignables, comme par hasard, pour vous indiquer la marche à suivre pour annuler la transaction. Adressez immédiatement une lettre recommandée avec accusé de reception à votre vendeur.
Faites aussi attention à ce que le vendeur ne vous fasse pas signer une promesse avec une date erronnée. Certains n'hésitent pas à le faire, et vous pourriez vous retrouver plus vite que prévu hors délai pour revenir sur votre décision.
D'autres pourront vous dire au téléphone qu'il n'y a pas de problème, de passer dans 3 ou 3 jours au bureau de vente pour annuler le dossier, et le jour venu, personne. Il aura gagné du temps, et vous serez alors peut-être hors délai pour annuler la vente.

De toutes façons, sachez que si la transaction est soumise à l'obtention d'un prêt, vous serez protégé par la loi Scrivener, dont vous pouvez prendre connaissance en cliquant ici.

Servez-vous de cette proposition face à votre banquier, qui n'hésitera certainement pas à s'aligner s'il est un peu plus cher.

Au cas où, faites jouer la concurrence entre les banques. Si vous êtes en mauvais termes avec votre banquier, c'est peut-être l'occasion de changer. Mais ne restez pas sur une seule proposition. D'une banque à une autre, sur 20 ans, vous pouvez économiser pas mal d'argent. (Comparez les coûts du prêt)

Concernant les garanties du prêt, évitez dans la mesure du possible les hypothèques, car celles-ci sont très élevées.

Il faut savoir qu'à la fin du prêt, ou en cas de revente du bien avant la fin du prêt, il faut faire ce que l 'on appelle "une main levée d'hypothèques", et cela coute encore de l'argent. Préférez plutôt ce que certaines banques appellent les "privilèges de prêteurs de deniers", ou des "Cautions Mutuelles de l'Habitat". Ca a le même effet, si vous ne payez pas on vous saisit, mais les frais sont beaucoup moins élevés que les frais d'hypothèques, et il n'y a rien à payer à la fin du prêt ni en cas de revente. Sachez toutefois que ces garanties ne sont accordées que sous certaines conditions ; renseignez vous auprès de votre banque.

Les conseillers ne le proposent pas forcément car cela augmente le montant des échéances, mais n'hésitez pas à vous entourer du maximum de garanties, notamment en étudiant ce que peut vous apporter une assurance perte d'emploi, en plus de la maladie et accident. Le jour ou il arrive un problème, on est bien content d'y avoir pensé. Ce n'est toutefois pas une solution miracle, mais ça peut vous aider à traverser une période difficile de votre vie.

Vérifiez bien, au moment de la signature de votre contrat de prêt, que toutes les options que vous avez choisies y figurent bien. En principe, pour l'assurance maladie et décès, il vous faut remplir un questionnaire de santé, et pour l'assurance perte d'emploi, une attestation de votre employeur vous sera demandée.

Puisque nous parlons d'assurances, nous vous rappelons l'utilité de s'assurer contre les loyers impayés, cela ne coûte que quelques euros par mois, mais vous bénéficiez d'une garantie qui peut vous éviter bien des déboires. Votre assureur conseil sera peut-être à même de vous proposer un pack incluant une protection juridique et une assurance contre les loyers impayés pour un tarif intéressant.
De même, certains groupes d'agences immobilières, en assurant la gestion de votre bien, vous proposent le règlement de vos loyers même en cas de défaillance de votre locataire. Cela coûte de l'argent, c'est normal puisqu'ils vous assurent des prestations, mais surtout si vous n'êtes pas sur place, cela peut valoir le coup.
A titre d'info, consultez ce liens.


ETUDIEZ BIEN LE MARCHE LOCATIF :
Dans tous les cas, étudiez bien le marché locatif, à savoir :
• Est-ce que les loyers que l'on vous annonce correspondent bien à la réalité ?
Faites le tour des agences, lisez les petites annonces. Nous vous le rappelons encore, mais ne vous laissez pas impressionner par des promoteurs ou courtiers qui vous annonceront toujours des loyers supérieurs à la réalité. Gardez toujours à l'esprit que ce qui vous intéresse ici, est non pas les loyers des appartements à louer, mais ceux des appartements qui sont loués et surtout ceux dont les locataires restent.

• Y a-t'il de la demande ?
Si le bien qui vous intéresse se situe dans une ville de 15000 habitants et qu'il y a déjà 500 logements vacants en attente désespérée d'un locataire, il n'y a pas de raisons que vous louiez le votre plus facilement que les autres.

• Le type du bien proposé à la location :
Un studio de 18 M2 se louera toujours plus facilement dans une ville universitaire, encore faut-il qu'il ne soit pas situé à 30 minutes de bus des universités. Tous les logements situés plus près se loueront avant le votre.

En cas de doutes, faites une recherche de location comme si vous cherchiez à louer un bien similaire à celui que vous êtes sur le point d'acheter. Vous y verrez peut-être plus clair.

Nous espérons que ces quelques conseils vous auront un petit peu éclairé sur votre projet. Si vous avez d'autres questions, n'hésitez pas à utiliser notre forum.