Mon locataire m'a signifié son départ

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Locataires ! Vous voulez donner congé à votre propriétaire ? Cliquez ici !
Vous avez reçu ce matin une lettre recommandée A.R. de la part de votre locataire, dans laquelle, celui-ci vous fait part de son intention de quitter son logement.

Bien souvent, cette lettre ne fait pas trop plaisir, car lorsqu'on a un bon locataire, on aimerait bien le garder le plus longtemps possible.

Et pourtant, il est libre de partir quand bon lui semble.

Depuis l'entrée en vigueur de la loi ALUR, de nouvelles règles s'appliquent aux préavis de départ des locataires, ainsi qu'aux conditions de remise en location des logements. Nous vous rappelons ci-dessous, les conditions qui régissent le préavis de départ, et vous indiquons ce que vous devez faire à partir de ce jour.
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Avant toute chose, nous vous rappelons que depuis la date d'entrée de votre locataire, surtout si celui-ci est là depuis un certain temps, la loi a changé. Votre logement est peut-être situé dans une commune concernée par de nouvelles dispositions. De nouvelles règles régissent en effet les locations de logements situés en zone tendue, c'est ce que nous allons tenter de vous décrire ci-après.

CE QUE DIT LA LOI :

Le locataire donne congé : Préavis normal => 3 mois :
Le locataire peut vous donner congé en cours de bail et à n’importe quel moment. Une clause du bail l’obligeant à rester dans les lieux loués pendant un délai minimum ne serait pas valable.

De plus, il n’a pas à fournir de motif au propriétaire. Simplement, il doit notifier le congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.
En location vide, le locataire doit respecter un préavis d'une durée de trois mois en principe. En location meublée et lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire, celui-ci doit notifier son congé au bailleur avec un mois de préavis.


Le locataire donne congé : Préavis réduit => 1 mois :
A titre exceptionnel, le locataire peut donner congé moyennant un préavis réduit à un mois dans les cas suivants :
- Mutation professionnelle, que celle-ci soit imposée par l'employeur ou réclamée par le locataire ;
- Logement situé en zone tendue ;
- Perte d'emploi : Comme indiqué ci-avant, cette clause recouvre le licenciement mais exclut la démission et l'abandon de poste ;
- Obtention d'un premier emploi ;
- Le nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi (le changement d’activité, l’abandon de poste, la démission ou encore, le départ à la retraite sont exclus) ;
- L'état de santé du locataire qui justifie un changement de domicile ;
- Locataire bénéficiaire du RSA ;
- Locataire bénéficiaire du l'Allocation Adulte Handicapé ;
- Le locataire qui se voit attribué un logement à caractère social. Le logement doit faire partie de ceux visés par l'article L.351-2 du Code de la construction et de l'habitation.

Toute autre situation ne permet pas de bénéficier du préavis réduit. Par exemple, le mariage, le divorce, ou le déménagement dû au changement de lieu d'études d'un étudiant, n'ouvrent pas droit au préavis réduit.
Par ailleurs, en colocation, c'est uniquement le colocataire concerné par l'évènement qui peut bénéficier du préavis réduit et non l'ensemble des colocataires. Une exception : lorsqu'il existe une communauté de vie (époux, partenaires pacsés), le conjoint de la personne touchée par l'évènement peut également bénéficier du préavis réduit.

Le délai de préavis commence à courir le jour de la réception de la lettre recommandée par le bailleur ou de la signification de l’acte d’huissier. Le préavis doit être calculé de date à date.

Pendant toute la durée du préavis, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges, à moins que le logement ne soit remis en location par le propriétaire avant la fin du préavis(*).
Le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer ses loyers et charges pendant le préavis dans le but de récupérer son dépôt de garantie d'une manière anticipée.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire devient un occupant sans droit ni titre. Il doit donc quitter les lieux. A défaut, son expulsion pourra être ordonnée par le tribunal.

Enfin, précisons que de par la loi, une fois le congé délivré, le locataire ne peut plus se rétracter.


CE QUE VOUS DEVEZ FAIRE A COMPTER DE CE JOUR :
(*) Attention : Avant tout, un conseil tiré de l'expérience :
Votre locataire peut vous donner son préavis de départ de manière officielle (avec trois mois de délai), mais peut vous indiquer verbalement avoir la possibilité de libérer les lieux bien avant, afin de se libérer du préavis, dans le cas d'une installation précipitée dans un autre logement (installation en vie commune avec une autre personne, est le cas le plus courant.)
C'est une possibilité qui peut arranger tout le monde si vous avez un éventuel candidat locataire sous le coude, mais dans ce cas, il vous appartient, avant de vous engager sur une date avec un nouveau locataire, de vous assurer de la véritable possibilité de départ anticipé de l'ancien locataire.

Attention, les écrits prévalent sur les paroles, et la loi prévaut sur tout arrangement verbal.
Si votre ancien locataire, pour une raison quelconque, ne peut plus partir de chez lui avant la fin des trois mois de préavis (tout simplement par exemple parce-qu'il a rompu avec sa petite amie chez qui il devait s'installer, ou pout tout autremotif qui lui est propre), vous pourriez être très ennuyé par votre nouveau locataire qui vous a signé un bail avec une date d'entrée dans des locaux encore occupés jusqu'à la fin d'un préavis. Donc, méfiance.

Donc, à compter de ce jour :
- Vous devez accuser réception du courrier de votre locataire en lui adressant une lettre comme celle-ci dans laquelle vous lui fixerez un rendez-vous pour l'état des lieux en fonction du préavis, en considérant que celui-ci débute le jour où vous avez reçu son courrier (J+30, ou J+90).
S'il a l'intention de partir avant, cela sera pour lui le moyen de vous l'indiquer.
Très important, n'hésitez pas à lui communiquer vos numéros de téléphones, et à lui demander les siens, c'est plus pratique pour les rendez-vous et pour les visites du bien que vous allez remettre en location.

- Il serait peut-être intéressant de voir rapidement l'état du bien loué. En effet, si votre locataire est là depuis longtemps, vous allez peut-être avoir à refaire des propretés (papiers-peints, peintures, divers travaux de remise aux normes, diagnostics, etc...) avant de relouer.

Faites le point de savoir si vous allez faire ces travaux vous-même, ou si vous allez faire appel à un ou des professionnels. Sachez que la totalité de ces travaux sont déductibles de vos revenus fonciers si vous êtes au réel (déclaration N° 2044) à condition que vous puissiez en fournir les factures.

D'autre-part, le bénéfice du taux de TVA réduit à 10% pour les travaux de rénovation sur les fournitures et la main d'oeuvre peut s'avérer plus avantageux que de les faire soi-même. (déplacements, congés, fatigue, tva à 20% sur les fournitures, déductions, subventions, etc...). A vous de voir. Des devis établis par des professionnels vous éclaireront plus à ce sujet.

Compte-tenu de cela, vous allez vous mettre en quête de trouver un nouveau locataire au plus tôt, afin de perdre le minimum de jours de loyers. A cet effet, si vous n'avez pas trop l'habitude de cette démarche, nous avons une page de conseils pour la recherche d'un locataire, nous vous invitons à la consulter.

Le jour de l'état de lieux de sortie, pensez à apporter votre copie de l'état des lieux d'entrée afin de pouvoir mieux comparer ce qui a changé.

ATTENTION :
Si votre logement est situé dans une commune dite en zone tendue, des conditions particulières vont s'appliquer lors de la relocation de votre bien. Cela signifie :
- que lors de la première mise en location d'un logement le loyer peut toujours être fixé librement ;
- que lors d'une relocation, le loyer du nouveau contrat de location ne doit pas, sauf exceptions, excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ;
- que lorsqu'il donne congé, le locataire d'un logement loué vide bénéficie systématiquement d'un préavis réduit à un mois dès lors qu'il en fait la demande, du seul fait que le logement soit situé dans une zone tendue, et quelle que soit la date de signature du contrat ;
- que le propriétaire peut être frappé par la taxe annuelle sur les logements vacants si le logement est volontairement laissé vacant pendant au moins un an.

Pour consulter la liste des communes situées en zone tendue, suivez ce lien.

A NOTER : En votre qualité de propriétaire bailleur, vous êtes responsable de la taxe d'habitation des locaux que vous donnez en location.
Il vous appartient donc, lorsque votre locataire vous signifie son départ, de lui demander un bordereau de situation fiscale, document qu'il doit demander auprès de sa recette des impôts. Il doit vous remettre ce document au plus tard le jour où il vous rendra les clés.

Lorsque votre locataire aura quitté les lieux, vous devrez adresser à la Trésorerie dont dépend le bien loué (Trésorerie figurant sur le bordereau de situation fiscale de votre locataire), un courrier, signifiant le départ de votre locataire et indiquant sa nouvelle adresse.

Nous vous avons préparé un courrier type que vous pourrez utiliser en cliquant ici, après avoir rempli les champs comme indiqué sur ce courrier.

• Lettre type de réponse au locataire : CLIC !
• Lettre à adresser à la trésorerie : CLIC !
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