Mon locataire ne paye plus son loyer

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Arriver à faire face aux impayés de loyers en attendant l'expulsion :
De par les relations que vous entretiendrez avec votre locataire, dépendra certainement la façon dont vous vous rendrez compte qu'il ne peut plus, ou ne va plus pouvoir vous payer son loyer régulièrement.
Quoi de plus désagréable que d'attendre un chèque qui n'arrive pas et quelqu'un qui vous certifie à l'autre bout du téléphone que le chèque a bien été expédié comme d'habitude, en sachant pertinemment que c'est faux.
 

Et voilà, le moment tant redouté lorsqu'on loue un bien immobilier est arrivé, et vous vous dites que s'il avait eu au moins la délicatesse de vous prévenir à la fin du mois dernier pour vous dire qu'il aurait un retard pour vous payer son mois, vous auriez peut-être pu vous organiser, en débloquant momentannément une somme d'un compte épargne par exemple, ce qui vous aurait évité ce désagréable courrier que vous avez reçu ce matin de la part de votre banquier,"... vous demandant de bien vouloir régulariser votre situation dans les meilleurs délais..." nous connaissons tous !!!

Les multiples coups de téléphone à votre locataire n'ont rien donné, et à présent, il ne répond plus du tout à vos appels.
En attendant, nous sommes déjà le 22 du mois, toujours pas de loyer, et, sans moyen de discussion, aucune possibilité de trouver une solution de réglement à l'amiable.
Et d'un autre côté, vous voilà sur le point de lancer une procédure judiciaire à l'encontre d'une personne avec qui vous avez peut-être lié des liens amicaux, d'où l'avantage de faire gérer ses biens par un professionnel.

Perdre son emploi et se retrouver du jour au lendemain dans la précarité, arrive malheureusement de nos jours à de plus en plus de monde, et on se rend compte que personne n'est à l'abri de se retrouver dans une telle situation.
Aussi, vous aurez pu vous entourer du maximum de précautions dans la recherche de votre dernier locataire, avoir pu exiger tous les documents et justificatifs d'emploi et de revenu et d'attestations, que vous retrouver avec un locataire dans l'impossibilité de faire face à ses engagement peut vous tomber dessus chaque jour qui passe.
Si vos moyens financiers vous le permettent, vous avez toujours la possibilité de le prendre sur vous et de continuer à héberger votre locataire sans encaisser de loyer, au moins le temps pour lui de retrouver un emploi et de se refaire une santé financière.
C'est quasiment le rêve de tout un chacun, pouvoir aider quelqu'un dans la vie lorsque les portes se referment sur son chemin.
Mais malheureusement, si vous n'êtes pas dans une situation financière vous permettant d'accuser le coup, la descente aux enfers de votre locataire pourra vite entraîner la votre aussi, d'autant plus que loger gratuitement un étranger, de nos jours, ce n'est pas courant, et qu'en cas de contrôle, il va falloir arriver à faire avaler ça à un inspecteur du fisc.

Vous pouvez aussi être tombé sur un locataire indélicat, ça arrive aussi, qui préfère mener la grande vie et dépenser plus que ce qu'il gagne, et le jour où son banquier lui bloque son compte, les loyers ne rentrent plus.

Si dans le premier cas de figure, vous aurez peut-être des scrupules à entamer une procédure, il va de soi que dans le deuxième cas, vous aurez hâte de chasser cette personne de chez vous et vite récupérer votre logement pour le remettre en location.

Que faire ?
Avant d'assigner votre locataire en justice, il vous faut immédiatement lui envoyer, par lettre recommandée avec accusé de réception, "une mise en demeure pour non paiement de loyer" (CLIQUEZ ici pour télécharger un exemple de lettre de mise en demeure).
- S'il y a une caution solidaire dans le contrat, avisez immédiatement par lettre recommandée avec accusé de réception cette ou ces personnes, de la défaillance du locataire dans ses paiements.

ATTENTION : Vous avez seulement QUINZE JOURS à compter de la date à laquelle vous avez signifié un commandement de payer au locataire pour informer la caution solidaire. Au-delà, la caution solidaire n'aura pas à vous payer de pénalités ou d'intérêts de retard.


A l'issue de ce courrier, 2 cas de figures :
A l'issue du délai que vous lui avez fixé, il a payé ce qu'il vous devait :
Tout reprend comme avant. Mais nous vous conseillons toutefois de suivre attentivement la régularité de ses règlements dans les mois qui vont suivre, et agir immédiatement dès que vous constatez le moindre retard. Généralement, à part quelques cas, si un locataire a des difficultés pour payer régulièrement son loyer à un moment donné, sa situation peut s'avérer plus grave dans les mois qui suivent.

Par contre, si à l'issue du délai fixé, s'il ne s'est toujours pas manifesté, ou vous sentez "qu'il vous balade", vous pouvez demander la résiliation du contrat de location et l'expulsion de votre locataire.
- Soit par la saisine directe du juge d'instance,
- Soit par application de la clause résolutoire figurant dans le contrat, ce qui entraîne aussi la saisine du juge d'instance.

Comment se passe la procédure de saisine directe du juge d'instance ?
Le bailleur peut saisir le juge d'instance pour demander la résiliation du contrat. 
Le juge apprécie la faute et décide :
- Si des délais de paiement, pouvant aller jusqu'à deux ans, peuvent être octroyés, dans ce cas, la procédure est suspendue,
- Si elle justifie la résiliation du contrat, dans ce cas, le juge prononce un jugement d'expulsion.  

Comment se déroule la procédure par application de la clause résolutoire ?
Au préalable, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire et mentionnant la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL) aura été adressé par huissier au locataire. 

Après un délai de 2 mois pour payer ou saisir le FSL, votre locataire est assigné par huissier à comparaître devant le juge.  


 

Le juge a alors à nouveau un délai de 2 mois, au vu du dossier : 


- pour fixer des délais et modalités de paiement, dans ce cas la procèdure est suspendue,
- puis, si le locataire ne les respecte pas, décider de l'application de la clause, c'est à dire décider de résilier le bail et de prononcer le  jugement d'expulsion. 

Quels sont les délais d'exécution du jugement ?
Une fois le jugement d'expulsion prononcé, le locataire peut demander des délais d'exécution de ce jugement au juge de l'exécution. 

Un délai compris entre 3 mois et 3 ans peut être accordé chaque fois que le relogement des personnes expulsées s'avérera difficile malgré leur bonne volonté. 

Le juge qui prononce l'expulsion peut accorder d'office ces mêmes délais. Il doit également notifier au préfet toute décision assortie de délais, afin de permettre la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant. Pour accorder des délais, le juge tient compte des situations respectives du propriétaire et de l'occupant (âge, état de santé, situation de famille). 

Votre locataire peut contester la décision rendue par le tribunal.
Si votre locataire conteste la décision rendue, il peut faire appel, après avoir éventuellement consulté un avocat. 

A compter du jour où la décision contestée par votre locataire lui a été notifiée, l'avocat dispose pour faire appel : 
- D'UN MOIS, si la décision contestée est un jugement,
- DE 15 JOURS si la décision contestée est une ordonnance de référé.


L'exécution du jugement d'expulsion :
Il faut savoir qu'aucune expulsion ne peut intervenir entre le 1er novembre et le 15 mars sauf :
- S'il est prévu un relogement décent pour le locataire et sa famille,
- Si les locaux loués font l'état d'un arrêté de péril,
- Si les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont rentrées dans les locaux par voie de fait (squatters). 

A l'expiration des délais de grâce, pour procéder à l'expulsion, vous devrez au préalable faire signifier par acte d'huissier un commandement de quitter les lieux. 

Si à l'expiration d'un délai de 2 mois suivant ce commandement, votre locataire reste dans les lieux, vous pouvez demander à un huissier de procéder à l'expulsion. 

Recours à la force publique :
Si votre locataire résiste, l'expulsion ne peut avoir lieu. L'huissier devra alors dresser un procès verbal de difficultés. Il devra ensuite demander au préfet le concours de la force publique (intervention de la police). 

En cas de refus de concours de la police, le bailleur peut demander à être indemnisé au titre des loyers non perçus auprès du tribunal administratif du ressort de l'immeuble. Pour les formalités de recours, il convient de s'adresser au greffe du tribunal d'instance. 




Comme vous avez pu le constater, un locataire qui ne paye pas son loyer peut être lourd de conséquences au niveau de votre situation financière. Argent qui ne rentre pas, avance des frais d'avocats et d'huissiers, avance des charges locatives auprès du syndic, sans compter de nombreux déplacements que vous pourriez être amené à faire si vous ne résidez pas sur place.

Les démarches et les formalités vont être longues, d'autant plus si votre locataire est de mauvaise foi.

Comme nous vous l'avions conseillé dans l'article "Choisir son locataire", si vous ne décidez pas de donner en gérance votre bien auprès d'un professionnel de l'immobilier, lequel est à même de vous proproser des assurances loyers impayés et de s'occuper des démarches juridiques, nous vous conseillons alors de vous entourer du maximum de garanties, déjà d'être très vigilant lors de la sélection de votre candidat locataire, mais comme on ne peut jamais trop savoir à l'avance ce qui peut arriver plus tard, nous vous conseillons de souscrire soit au PASS-GRL, soit de souscrire une assurance pour loyers impayés, (certaines compagnies d'assurances le proposent aux propriétaires bailleurs particuliers), ainsi que de vous couvrir également avec une bonne protection juridique, qui peut en plus, s'étendre à tous vos litiges de la vie courante. Faites le tour des compagnies d'assurances et prenez votre décision avec tous les éléments en mains.

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