LE BAIL D'HABITATION LOI DE 1989
Loi N° 89-462 du 6 juillet 1989 - J.O. du 8 juillet 1989
modifiée par la Loi N° 94-624 du 21 juillet 1994

La loi du 6 juillet 1989 s'applique à tous les locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionel et d'habitation principale, ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autre locaux, accessoirement loués au local principal par le même bailleur.

Cette loi ne s'applique pas aux résidences secondaires, ainsi qu'aux locations meublées, car le critère d'habitation principale est prépondérant. Les résidences secondaires rentrent dans le secteur libre et le contrat de location se trouve soumis au droit commun.

Le contrat d'habitation est conclu pour une durée de trois ans au minimum si le bailleur est une personne physique, ou six ans au minimum dans le cas d'une personne morale.

Le contrat de location doit clairement indiquer les états civils du bailleur et de son mandataire le cas échéant, et celui du locataire (généralement désigné "le preneur").
Il doit en outre faire clairement apparaitre l'adresse du bien donné en location, sa désignation (la plus précise possible, et si vous indiquez une surface, veillez à ce qu'elle soit la plus exacte possible*), ainsi que le montant du loyer initial, le montant des acomptes charges mensuels, de même que le montant des taxes s'il y a lieu. Il doit aussi clairement faire apparaitre la clause de révision du loyer, avec l'indication de l'indice de référence sur lequel ce loyer sera indexé chaque année.

Le montant du loyer d'origine est fixé librement par le bailleur.

Enfin, le bail devra mentionner s'il a été versé un dépot de garantie par le locataire, et son montant devra être clairement indiqué. Ce dépot de garantie ne peut être supérieur à un mois de loyer hors charges et taxes. Il ne pourra être révisé durant toute la durée de la location, même en cas de réajustement du loyer lors du renouvellement du contrat de location avec réajustement du loyer principal.
Il faut savoir que ce dépot de garantie (souvent appelé à tort "caution") ne sera en aucun cas porteur d'intérêts au profit du locataire. Le bailleur est libre de le déposer sur le compte qui lui conviendra et si des interêts venaient à être acquis durant toute la période de location (compte rémunéré par exemple) ces intérêts resteraient acquis intégralement au bailleur.

La loi donne deux mois au bailleur pour restituer ce dépot de garantie au locataire à compter de la fin de la location. (Etat des lieux de sortie et remise des clés). A l'issue de ces deux mois, si ce dépôt de garantie n'est pas restitué au locataire (déduction faite des éventuelles sommes dues et réparations des dégradations commises par le locataire et reconnues à sa charge) la somme restant due sur ce dépôt de garantie devient, à compter du premier jour de retard, productrice d'intérêts au profit du locataire sur la base du taux légal.

Dans les appartements en copropriété, le bailleur peut conserver tout ou partie du dépôt de garantie en attendant de recevoir le décompte annuel des charges sans avoir à payer les intérêts légaux. En pratique, le locataire et le bailleur ont intérêt à faire une régularisation provisoire sur la base du budget prévisionnel et des provisions pour charges déjà versées.

Dans le cas d'un paiement trimestriel d'avance, il ne peut être réclamé de dépôt de garantie au locataire.

Le bail consenti à une personne vivant seule, est réputé concerner les deux personnes lorsque la personne titulaire du bail se marie ou se lie par un pacte civil de solidarité ( PACS ). Il appartient alors au locataire de prévenir son bailleur par lettre recommandée avec A.R. pour le prévenir de son changement de régime matrimonial, faute de quoi, le principe de cotitularité devient caduque.

La loi prévoit qu'un état des lieux d'entrée soit établi en présence des deux parties au moment de la remise des clés. Cet état des lieux est très important dans la mesure où si un défaut n'est pas clairement indiqué sur cet état des lieux, il est réputé ne pas avoir existé lors de la remise des clés au locataire. Ainsi, par exemple, un lavabo fêlé avant l'entrée du locataire dans les lieux et non mentionné sur cet état des lieux pourra être à la charge du locataire si la fêlure est constatée lors de l'état des lieux de sortie.
L'état des lieux peut être rédigé sur papier libre ou sur un imprimé spécial. Dans tous les cas, il doit comporter la signature de chacune des parties.
L'état des lieux peut aussi être établi par huissier. Les frais d'huissiers sont alors répartis pour moitié entre le locataire et le bailleur.

Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au bien loué dans chacune des catégories de charges.

ANNEXES A JOINDRE AU BAIL :
Dispositions générales : Paraphez toutes les pages et signez la dernière,
Etat des lieux : signé obligatoirement par les deux parties.
Etat des risques naturels et technologiques.
Diagnostic de Performances Energétiques (D.P.E.)

A cela, nous vous conseillons de joindre :
La liste des charges locatives,
La liste des réparations locatives,
Extrait du règlement de copropriété si le bien se situe dans une copropriété.
Photocopies des modes d'emploi des appareils électro-ménagers équipant les locaux, le cas échéant.