Se porter caution solidaire

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Se porter caution solidaire peut n'être qu'une simple formalité, comme être pour vous, une longue période noire pouvant grêver une ou plusieurs décennies de votre vie et celle de votre famille, tant sur le plan moral que financier.

Lorsque votre enfant va partir suivre ses études loin du domicile famillial, il va devoir se loger sur place. Sans revenus, vous allez presque obligatoirement vous porter caution solidaire pour lui permettre de louer une chambre, un studio, ou un type 1. Chose tout à fait normale et courante, il s'agit de votre fils, vous le connaissez et vous savez pertinemment qu'il ne quittera pas le logement avec des impayés, puisque c'est vous, en règle générale, qui allez payer son loyer durant toute la durée de ses études.

Là où les choses se corsent, c'est dès lors que nous sommes prêts à nous porter caution solidaire pour un ami, et, malheureusement, on le voit de plus en plus souvent dans les litiges familliaux, pour un frère ou une soeur, un cousin, un beau-frère, bref, quelqu'un en qui nous avions entière confiance et pour qui nous étions prêts à tout pour lui rendre un service et signer les yeux fermés.

Il ne s'agit pas d'un simple engagement moral, mais d'un acte qui peut être lourd de conséquences pour vous et votre famille toute entière. Ne vous engagez pas sans réfléchir à ce que vous faites.

En vous portant caution solidaire, vous vous engagez à payer à la place de la personne que vous cautionnez, si elle ne peut plus faire face elle-même au paiement de sa dette, ou si elle a tout simplement décidé de mener la grande vie plutôt que de faire face à ses obligations, et ce, durant toute la durée du bail, tant que cette personne aura décidé de rester dans le logement.



Avant toute chose, nous vous rappelons qu'en matière de location, l'Article 55 de la loi de Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre l’Exclusion (MOLLE) du 25 mars 2009, interdit le cumul de la caution personne physique ou morale avec la contraction d'une assurance pour loyers impayés.
ATTENTION : Nous vous rappelons également l'importance de ne pas confondre CAUTION et DEPÔT DE GARANTIE, qui sont deux choses totalement différentes.
Trop souvent, le terme "caution" est utilisé à tort pour désigner une somme d'argent laissée en garantie, mais en terme juridique et dans le cas qui nous concerne, nous précisons ici que "caution" désigne une personne physique qui s'engage à se substituer au locataire dans tous ces engagements en cas de défaillance de celui-ci, et dépôt de garantie concerne la somme laissée en garantie pour couvrir des frais d'impayés ou de réparations que le locataire pourrait faire courir au bailleur.

En clair, la contraction d'une assurance pour loyers impayés n'interdit pas à votre bailleur de vous exiger un dépôt de garantie, celui-ci ne pouvant dépasser un mois de loyer net, conformément à la loi.
On nous pose encore trop souvent cette question.


PRENEZ BIEN CONNAISSANCE DE L'ACTE DE CAUTION :

Vous y trouverez certains termes qu'il vous faut bien identifier :
vous êtes la « caution » ; la personne pour laquelle vous vous portez caution est le « débiteur » ; le propriétaire-bailleur est le « créancier ».

L'engagement de caution doit être écrit. Dans la pratique, l'acte de caution est le plus souvent établi « sous seing privé », c'est-à-dire signé directement entre le bailleur et celui qui apporte sa caution. Votre caution peut figurer sur le bail, ou en annexe, plutôt que dans un acte séparé : ainsi, vous aurez une meilleure connaissance des obligations du locataire que vous cautionnez.

L'acte de caution peut aussi être établi par un notaire, sous sa responsabilité : c'est alors un acte authentique. Au moment de passer à la signature de cet acte, le notaire vous expliquera clairement toute l'étendu de cet acte, vous conseillera et vous mettra en garde sur l'engagement que vous allez prendre.

Dans tous les cas, demandez et conservez un exemplaire de l'acte de caution que vous avez signé, s'il s'agit d'un acte sous seing privé, ou une copie notariée, s'il s'agit d'un acte authentique. Le bailleur doit vous remettre un exemplaire du contrat de location.


L'acte de caution doit obligatoirement comporter, écrit de la main de la caution :
1- Le montant du loyer et les conditions de sa révision qui figurent sur le bail :

  • Vous mentionnez une somme maximale (principal, intérêts, frais et accessoires compris) au-delà de laquelle vous ne cautionnerez pas ; même si la dette est supérieure, il ne pourra vous être réclamé un montant plus élevé.
  • Vous ne mentionnez pas de montant maximum : votre engagement est alors plus étendu et non chiffrable. Chaque année, le bailleur doit vous informer de l'évolution de votre garantie. A défaut, vous ne serez pas tenu au paiement des accessoires, frais et pénalités,

2- Une mention à reproduire à la main, exprimant clairement que vous avez connaissance de la nature et de l'étendue de votre engagement :
"Bon pour caution solidaire pour le paiement des loyers éventuellement révisés, indemnités d'occupation, charges, taxes, réparations locatives et frais éventuels de procédures, ayant parfaitement connaissance de la nature et de l'étendue de l'obligation contractée et ayant reçu un exemplaire du bail en annexe."

3- La reproduction de l'article 22-1 de la loi du 6.7.89 (alinéa 1) :
« Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation »


Quelle est la durée de la caution ?

Si vous vous engagez pour une durée déterminée (par exemple, la durée du bail initial ou en cours, sous réserve qu'elle soit précisée clairement), vous ne pourrez pas retirer votre caution avant le terme prévu.

Vous pouvez prévoir par écrit, que certains événements mettront fin à votre caution : par exemple, le divorce des époux que vous cautionnez ou le décès du locataire.

Si le bail du locataire se poursuit alors que votre engagement de caution est expiré, vous êtes dégagé de vos obligations pour les sommes dues postérieurement à cette date, à moins que le bailleur ne vous ait demandé de signer un nouvel acte de caution.

Si vous vous engagez pour une durée indéterminée ou non précisée (exemple : la durée du bail sans précision de durée), vous pouvez retirer votre caution à tout moment. Toutefois, elle ne prendra fin qu'à l'expiration du bail en cours, qu'il s'agisse du bail initial, renouvelé ou reconduit, au cours duquel le bailleur aura reçu votre notification de résiliation. Vous serez donc tenu pour les sommes dues jusqu'à l'expiration du bail.

Afin d'éviter tout litige, vous avez intérêt à notifier le retrait de votre caution de bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si vous ne vous manifestez pas avant l'expiration du bail en cours, vous êtes engagé jusqu'à la fin de la période qui fait suite au bail en cours, c'est-à-dire jusqu'à la fin du bail renouvelé ou reconduit.

LA PERSONNE QUE VOUS AVEZ CAUTIONNEE NE REMBOURSE PAS SA DETTE :

Si le créancier de la personne pour laquelle vous vous êtes porté caution est un professionnel, il doit vous informer dès le premier impayé non régularisé dans le mois de son exigibilité.

Dans tous les cas, à partir de la date à laquelle il a signifié un commandement de payer au locataire, le bailleur ou son représentant a quinze jours pour vous signifier ce commandement.

Si ces obligations ne sont pas respectées, vous ne serez pas tenu de payer des pénalités ou intérêt de retard.

Vous bénéficiez des délais de paiement accordés au locataire, le cas échéant.

Plusieurs situations sont alors possibles, en fonction de la nature de votre caution et du nombre de personnes qui se sont portées caution :



- Vous êtes caution simple

  • Le bénéfice de discussion vous permet de demander au bailleur de poursuivre directement sur ses biens, la personne que vous avez cautionnée.
    Vous ne serez alors tenu de payer que si le débiteur est insolvable ou si les poursuites contre lui échouent.
    En revanche, si l'acte de caution comporte une clause par laquelle vous renoncez au bénéfice de discussion, le bailleur pourra s'adresser à vous avant même d'avoir effectué des poursuites contre le locataire que vous cautionnez.
  • S'il y a plusieurs cautions (renseignez-vous auprès du créancier) : vous ne serez poursuivi que pour une part de la dette et le montant total sera réparti entre les différentes cautions, à moins que vous n'ayez renoncé au bénéfice de division.

Vous êtes caution solidaire

  • Vous vous êtes engagé au même titre que la personne que vous cautionnez. Le créancier peut à son choix s'adresser à l'un ou l'autre.
  • Vous pouvez être poursuivi pour toute la dette dont le débiteur est redevable, dans la limite des sommes pour lesquelles vous vous êtes engagé.
  • S'il y a plusieurs cautions, chaque caution peut être poursuivie pour l'ensemble de la dette, ou seulement la plus solvable, au choix du créancier.
  • Vous bénéficiez ensuite d'une action directe contre le débiteur.
    Vous pouvez le poursuivre par tous les moyens légaux, vous disposez des mêmes droits à son encontre que le créancier initial.

QUELS SONT LES BIENS CONCERNES PAR L'ACTE DE CAUTION ?

La caution que vous avez donnée engage tous vos biens personnels, vos revenus, salaires ou pensions, ainsi que votre logement s'il vous appartient. Vous pourriez être privé de la majeure partie de vos ressources (sauf d'un minimum égal au RMI).

Mesurez donc bien les conséquences financières de votre engagement par rapport à votre patrimoine.

  • Si vous êtes marié sans contrat, sous le régime légal, le créancier exigera probablement que votre conjoint donne son consentement exprès à l'acte de caution. Dans ce cas, vos biens personnels et les biens communs du ménage, notamment le logement de la famille, s'il dépend de la communauté, sont engagés.
    Les biens personnels de votre conjoint seront en principe épargnés : par sécurité, il est conseillé de le préciser.
  • Si votre conjoint ne donne pas son accord exprès, seuls vos biens personnels et vos revenus sont engagés.

Vous ne pouvez faire face à votre engagement de caution :

  • Vous pouvez demander au juge des délais de paiement.
  • Vous pouvez, sous certaines conditions, saisir la commission départementale d'examen des situations de surendettement.
  • Si le débiteur pour lequel vous vous êtes porté caution dépose lui-même un dossier à cette commission, votre cautionnement doit être déclaré à la commission par le créancier qui doit aussi indiquer si votre caution a été engagée. La commission qui constate votre cautionnement doit vous informer de l'ouverture de cette procédure et vous pourrez lui faire connaître vos observations.


LA FIN DE LA CAUTION :

L'engagement de la caution prend fin en principe :

  • au terme prévu dans l'acte de caution, si celui-ci a fixé une durée déterminée,
  • à l'expiration du bail au cours duquel vous avez résilié votre engagement si la durée de ce dernier n'était pas précisée (cf. § « La durée de la caution) ,
  • au remboursement total de la dette par le débiteur principal,
  • au décès du débiteur garanti, si le contrat principal disparaît avec lui,
  • à votre décès si l'acte le prévoit. Dans le cas contraire, vos héritiers sont en principe tenus de payer.


Après lecture de tous ces engagements auxquels vous vous exposerez en vous portant caution pour quelqu'un, il convient de ne pas prendre ce type d'engagement sans prendre de recul et de bien réfléchir pour qui vous allez vous engager.

Si vous décidez de ne pas prendre le risque de vous porter caution, et c'est tout à fait votre droit, vous pouvez indiquer au locataire qu'il existe d'autres solutions auxquelles il peut avoir recours :


  • Il peut demander une garantie LOCA-PASS® ou PASS-GRL® du 1% logement, (voir ce lien)
  • Il peut demander une garantie du Fonds de Solidarité pour le Logement du département (en Mairie),
  • Il peut aussi demander une caution financière ou mutuelle,
  • Et pourquoi pas, demander à quelqu'un d'autre !
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